بازار آریا

آخرين مطالب

افزايش قدرت خريد وام مسکن مسکن

افزايش قدرت خريد وام مسکن
  بزرگنمايي:

آریا بازار -
دکتر حمید یاری
اقتصاددان
در هفته گذشته نقشه راه بازار مسکن 1400 از سوی وزیر راه و شهرسازی، تشریح و خطوط اصلی که دولت در پی رسیدن به آن است اعلام شد. با توجه به اینکه این نقشه به‌صورت علنی و کتبی، ارائه شد باعث می‌شود فعالان این صنعت روند مدنظر دولت و بانک مسکن را به خوبی پیش‌بینی کرده و بر اساس آن میزان و نحوه مشارکت خود را تنظیم کنند، این نقشه راه یکی از مشکلات بزرگ بخش خصوصی در کشور را که عدم ثبات سیاست‌های دولت‌های مختلف و عدم دانش بخش خصوصی از اقدامات دولت در سال‌های آتی بوده را حل می‌کند.همچنین از آنجا که مفاد این نقشه راه، به‌طور خلاصه تاکید بر توانمندسازی مالی سه دسته تقاضای مصرفی (شامل ساکنان بافت فرسوده، حاشیه‌‌نشین‌ها و خانه‌اولی‌ها) کرده و مورد تایید نظر بسیاری از اقتصاددانان و متخصصان این حوزه نیز قرار گرفته است. اما برای رسیدن به این مهم، وزیر راه و شهرسازی تاکید بر تطبیق دهی وام‌های بانک مسکن داشتند، به طوری که در توان اکثریت وام گیرندگان باشد. بنابراین پیشنهادهایی از سوی ایشان و نویسندگان «دنیای اقتصاد» مطرح شده که در ادامه لازم است به اجرایی شدن آنها و پیش‌نیازهای لازم برای انجام آنها پرداخته شود.


 
اولین خواست وزیر در راستای رسیدن به «تسهیلات در استطاعت متقاضیان هدف» بازنگری و بازتنظیم «فرمول سپرده‌گذاری در صندوق‌های پس‌انداز مسکن» بود. ضمناً در بانکداری متعارف هر تسهیلاتی که بخواهد پرداخت شود از قبل باید منابع آن نیز محاسبه شود. لذا تبدیل فرمول «هر 6 ماه یک برابر موجودی» به «هر 4 تا 5 ماه یک برابر موجودی» (که پیشنهاد نویسندگان روزنامه بوده است) قابلیت اجرا نخواهد داشت، مگر در شرایطی که یا منابع آن از جایی محاسبه شود یا نرخ تسهیلات افزایش یابد. در مورد توانمندسازی مالی حاشیه‌نشین‌ها نکته‌ای که قابل ذکر است، آن است که معمولا این قشر، جزو اقشار ضعیف جامعه قرار می‌گیرند که حتی در صورت پایین بودن نرخ‌های تسهیلات یا اقساط وام، قادر به باز پرداخت تسهیلات نیستند. در سایر کشورها نیز این اقشار جزو جامعه هدف تسهیلات‌گیرندگان قرار نمی‌گیرند و دولت‌ها و نهادهای اجتماعی به روش‌های دیگری نظیر مسکن اجتماعی یا تمهید ترتیبات ویژه‌ای نظیر یارانه تفاوت سود یا یارانه تفاوت قسط، مشکل مسکن این عزیزان را رفع می‌کنند.
مشکل دیگری که در این زمینه مطرح شده است، کوتاه بودن طول دوره بازپرداخت در مقایسه با طول متعارف بازپرداخت تسهیلات خرید مسکن در کشورهای مختلف است.بنابراین پیشنهاد شده که بازپرداخت وام‌ها به جای 12 سال فعلی به حداقل 20 سال برسد که با توجه به محاسبات برای وام 160میلیونی صندوق یکم، افزایش طول بازپرداخت این تسهیلات به 20 سال، مبلغ قسط وام 160 میلیون تومانی (به روش بازپرداخت ساده) از حدود 7/ 1 میلیون تومان در ماه، به یک میلیون و 340 هزار تومان تنزل پیدا می‌کند که به نظر نمی‌رسد با توجه به این رقم کاهش و افزایش سود تسهیلات از 89 میلیون به 161 میلیون تومان این پیشنهاد مورد استقبال وام‌گیرندگان قرار گیرد یا مشکل آنها را حل کند. در این زمینه پیشنهاد می‌شود نرخ‌های اقساط پلکانی شده و روش‌های پلکانی مختلف و با تنوع زیاد ارائه شود که با افزایش تنوع در بازپرداخت، هر زوجی با توجه به سبک زندگی خود و امید به آینده شغلی خود بتواند یکی از این پلکان‌ها را انتخاب کند.
به‌طور مثال یک زوج دانشجوی پزشکی که در حال حاضر مشکل بازپرداخت اقساط دارد، ولی چند سال دیگر با ورود به بازار کار قادر خواهند بود به راحتی اقساط مسکن را بپردازند، این خانوار نیاز به روش بازپرداختی دارند که در سال‌های اول اقساط کم و در سال‌های آتی اقساط بیشتر را بپردازند، ولی یک زوج کارمند ساده که انتظار دارند هرسال حقوقشان براساس نرخ تورم افزایش یابد روش بازپرداختی با پلکان‌های منظم را نیاز دارند.
در حال حاضر متاسفانه این تنوع دیده نمی‌شود که دلیل آن مشکل سرمایه پایین بانک است. هر چند خوشبختانه سرمایه بانک مسکن در سال جاری افزایش قابل ملاحظه‌ای یافت، اما از آنجا که این افزایش سرمایه به‌دلیل تسویه بدهی بانک مسکن با بانک مرکزی بوده است، عملا منابع نقدی به بانک تزریق نکرد و فقط نسبت کفایت سرمایه را تصحیح کرد، بنابراین برای افزایش تنوع روش‌های بازپرداخت، بانک مسکن نیازمند افزایش سرمایه نقدی است که در این زمینه پیشنهاد مدیرعامل بانک مسکن برای استفاده از خط اعتباری 40هزار میلیارد تومانی مسکن مهر جهت افزایش سرمایه بانک مسکن به نظر اجرایی می‌آید.
در پایان با توجه به تنوع اقشار هدف از جهت‌های مختلف، بازار مسکن نیز نیازمند تنوع در ابزارهای تامین مالی است، لذا علاوه‌بر پیشنهادات مطرح شده در بالا، استفاده از صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات(REITs)، انتشار اوراق رهن ثانویه با ریسک‌ها و نرخ‌های مختلف، حل مشکلات پیش‌روی فعالیت شرکت‌های لیزینگ تخصصی مسکن، اتصال به منابع مالی بین‌المللی برای تامین مالی ساخت و خرید مسکن و حل مشکل ضعف نظام رتبه‌بندی و اعتبارسنجی مشتریان می‌تواند این بازار را پویاتر و چابک‌تر کند.



نظرات شما

ارسال دیدگاه

Protected by FormShield

ساير مطالب

ورود 84 هزار میلیارد تومان نقدینگی به بورس از ابتدای 99

بازنشستگان تامین اجتماعی سهامدار شستا می‌شوند

کدام خودروها سهمیه سوخت مرداد ماه را نمی‌گیرند؟

بلاهایی که غلظت خون بر سر بدن شما می‌آورد‌‌‌‌‌‌‌‌

انتقاد جنتی از گرانی‌ها؛ به داد مردم برسید

کدخدایی خطاب به ترامپ؛ دخالت موقوف

دو خبر خوش برای بازنشستگان تامین‌اجتماعی

اخطار سخنگوی ارشد نیروهای مسلح به اسرائیل

ادعای لندن علیه روسیه درباره انتخابات 2019

انتقاد مجری اصولگرا از حیایی و نونهالی

خانواده «جورج فلوید» به دادگاه شکایت کرد

تهدید خبرنگار سیما به دلیل گزارش افشاگرانه

امید به کشف واکسن کرونا افزایش یافت

توییت شیطنت‌آمیز پمپئو جنجالی شد

از جوجه‌کُشی تا مرغ 18هزار تومانی!

پکن: جواب قلدری آمریکا را می‌دهیم

اعمال یک هفته‌ای محدودیت‌ها در تهران حداقلی است

تهیه «طرح جامع طلا» کلید خورد

واعظی: نگاه به شرق، اولویت ایران است

واگذاری کیش ساخته اپوزیسیون مزدور است

نوزاد 23روزه قربانی کرونا شد

رونمایی از پوستر همایش بین‌المللی افول آمریکا

به جای داروهای آرام‌بخش، این خوراکی‌ها را بخورید

سن پدر برای معافیت کفالت چند سال است؟

موسوی: پول بلوکه در کره‌جنوبی پس‌گرفته می‌شود

درآمد 260میلیون دلاری کودک 8ساله از یوتیوب

ترامپ، سه محکوم و هشتگ اعدام نکنید

انهدام تیم منافقین در شیراز

وزیر خارجه جمهوری آذربایجان برکنار شد

آسمان رویایی

دستگیری عاملان درگیری دسته‌جمعی در تبریز

شعری چاپ‌نشده از «سایه»

جنتی: مسئولان به داد مردم برسند

خودروهایی که در مرداد سهمیه بنزین نمی‌گیرند

5 مرداد آخرین مهلت ثبت‌نام کسب‌وکارها برای دریافت وام کرونا

ابتلای 172 تن از کادردرمان بیمارستان شهدای تجریش به کرونا

تمهیدات وزارت نیرو برای عبور از پیک مصرف برق

کشف 92 دستگاه ون برلیانس احتکار شده در شهر ری

پتروشیمی غدیر مجوز واردات 5 هزار تن PVC را دریافت کرد

نامه حزب اعتمادملی درباره سه متهم وقایع آبان

ویروس کرونا، زوج بریتانیایی را میلیونر کرد

ایستگاه فضایی امشب از آسمان تهران عبور می‌کند

باکو: یک فروند پهپاد ارمنستان را ساقط کردیم

تصمیم تازه ترامپ درباره چین

روایتی از گفتگوی 40دقیقه‌ای روحانی با پوتین

چطور بسته‌های مواد غذایی را ضدعفونی کنیم

قیمت دلار از 23000 تومان هم گذشت

گوشی دزدی با ترفند در خراب خودرو

آمار کرونا در کرج همچنان صعودی است

بولتون: ترامپ مشتاق مذاکره با ایران است