بازار آریا

آخرين مطالب

بایسته‌های حقوق در بازرگانی (17)

چند نکته در قراردادهای پیش‌فروش ساختمان مقالات توليد و تجارت

  بزرگنمايي:

بازار آریا - علیرضا صالحی/ یوسف یعقوبی قضات دادگاه تجدیدنظر استان تهران در نوشتار قبل 1 به برخی از مسائل و موارد مربوط به قراردادهای پیش‌فروش ساختمان پرداختیم و به لحاظ متداول بودن این نوع قراردادها، در این یادداشت به ابعاد دیگری از آن می‌پردازیم.
براساس قانون پیش فروش ساختمان مصوب سال 1389 و آیین‌نامه اجرایی آن مصوب سال 1393 قرارداد پیش‌فروش و واگذاری حقوق و تعهدات طرفین (پیش خریدار و پیش فروشنده) باید به‌صورت رسمی از طریق اسناد رسمی با درج اسم و مشخصات طرفین اعم از حقیقی یا حقوقی _ پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک _ اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاق‌ها، شماره طبقه، شماره واحد، پارکینگ و انباری _ مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می‌شود مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمت‌های مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفا در قیمت موثر است، تنظیم و منعقد شود و خلاصه در سند مالکیت قید و خلاصه آن به اداره ثبت محل اعلام شود. در مواردی که واحدی توسط چند نفر پیش‌خرید می‌شود، باید میزان سهم هریک از پیش‌خریداران توسط دفتر اسناد رسمی مشخص و به هر یک از پیش خریداران یک نسخه از سند تحویل شود. مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیش‌فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی دلالت کنند و نمی‌توانند راسا مبادرت به تنظیم قرارداد پیش‌فروش کنند. اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش‌فروش ساختمان کنند به حبس از نود و یک روز تا یک سال یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی، محکوم می‌شوند. ملاک محاسبه نهایی مساحت و قیمت، صورت مجلس تفکیکی خواهد بود. در صورتی که مساحت بنا بر اساس صورت مجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، مابه التفاوت براساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت (البته با توجه به نوسانات قیمت ملک امکان دارد طرفین توافق دیگری در این مورد داشته باشند) لیکن چنانچه مساحت بنا تا پنج درصد افزون بر زیر بنای مقرر در قرارداد باشد، هیچ‌کدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند و در صورتی که بیش از پنج درصد باشد صرفا خریدار حق فسخ قرارداد را دارد. چنانچه مساحت واحد تحویل شده کمتر از 95 درصد مقدار توافق شده باشد پیش خریدار حق فسخ قرارداد را دارد یا می‌تواند خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بنا و براساس نظر کارشناسی از پیش فروشنده مطالبه کند. در مواردی که پیش خریدار حق فسخ دارد می‌تواند با تنظیم اظهارنامه کتبی و ابلاغ آن از طریق دفتر اسناد رسمی تنظیم‌کننده قرارداد یا طریق مقتضی دیگر (دفاتر خدمات الکترونیک قضایی) اعلام فسخ کنند. بدیهی است کلیه اختلافات ناشی از تعبیر، تفسیر و اجرای مفاد قرارداد پیش‌فروش توسط هیات داوران متشکل از یک داور از سوی خریدار و یک داور از سوی فروشنده و یک داور مرضی‌الطرفین و در صورت عدم توافق بر داور مرضی‌الطرفین، یک داور با معرفی رئیس دادگستری شهرستان مربوط انتخاب می‌شود. گاهی اوقات به هر دلیلی پیش فروشنده (علی‌الاصول سازنده ملک) قادر به ادامه پروژه نیست؛ از این رو تنها در صورت اخذ رضایت همه پیش خریداران یا قائم‌مقام قانونی آنان، می‌تواند تمام یا بخشی از حقوق و تعهداتش را به دیگری واگذار کند. پیش‌خریدار نیز باید برای واگذاری حقوق و تعهدات خود رضایت پیش فروشنده را اخذ کند والا مسوول پرداخت بها یا عوض قرارداد خواهد بود‌. رضایت مذکور باید کتبی و با گواهی دفتر اسناد رسمی باشد.
پاورقی:
1- مطالب ستون بایسته‌های حقوق در بازرگانی شنبه و سه‌شنبه هر هفته در صفحه 5 چاپ می‌شود.


نظرات شما

ارسال دیدگاه

Protected by FormShield

ساير مطالب

چرا دست کارآفرینان به کار نمی‌رود؟

از فناوری چمدان‌های خودران چه می دانید؟/ انقلاب ساک‌های مسافرتی

نوبل امسال راه نجات 700 میلیون فقیر

چند راهکار ساده برای کاهش تولید شیرابه زباله

هوشمندسازی خانه با اپلیکیشن هوم کانکت زیمنس

آموزش اتصال موبایل سامسونگ به تلویزیون‌های QLED

فساد اقتصادی، شناخت و پیشگیری

هشت رفتار کلیدی برای اصلاح فرهنگ سازمانی

پارانوئید سازمانی و فروپاشی در بلندمدت

پنج کم‌کار بهبود کسب‌وکار

سه پیام از حباب‌سنج مسکن

بازگشت فضای کسب و کار به شرایط قبل از بحران ارزی

کدام سازمان‌ها در زمینه بهبود فضای کسب و کار همکاری نکردند؟/ اسامی 5دستگاه کم‌کار و بی‌توجه به بهبود فضای کسب‌وکار

خوب یا بد اجاره دادن مدرک به شرکت‌های حقوقی مهندسی

بهبود نسبی فضای کسب و کار

کودکان کار دوباره خیابان‌ها را تسخیر کردند

حمایت دولت از اقتصاد فرهنگ

زندگی استارتاپی برای مو سفیدها

گردشگران حرفه‌ای چه‌طور رفتار می‌کنند؟

انواع مطالبات بانکی را بشناسید

10قاتل موفقیت را بشناسید

بازی اینفلوئنسرها با گردشگری ایران

تیک آبی اینستاگرام چقدر برای شما خرج بر‌می‌دارد؟

ارزآوری از مسیر طبیعت‌گردی

در برابر آزارهای جنسی در محیط کار چه کنیم؟

برخی مناطق تهران گران‌تر از منهتن آمریکا

نگاهی به پدیده کودکان کار

دلیل عدم اجرای طرح طبقه‌بندی در کارگاه‌های زیر 50نفر

بررسی ابعاد لایحه اصلاح قانون تجارت

امنیت شغلی و ماجرای تفسیر یک ماده قانونی/تداوم قراردادهای موقت

تخصیص 265 هزار میلیارد ریال تسهیلات به بنگاه‌های تولیدی کوچک

نوآوری و خلاقیت رویکرد مدیران کروز برای ماندگار شدن

استارتاپ‌ها پرچم‌دار شرکت‌های دانش‌بنیان

هوش مصنوعی چیست؟

خوب یا بد ساخت مسکن 30 متری

استارت آپ‌های موفق و کاربردی در حوزه آموزشی را بشناسید

کدام دانشگاه‌ها ثروتمندترین فارغ‌التحصیلان را داشته‌اند؟

بهترین مدل کسب و کار برای جوانان جویای کار

سقوط ارزهای دیجیتالی

اقدامی دیرهنگام؛ صنعت پوشاک ملی می‌شود

یک نام عجیب در صدر 10 مقصد برتر برای سرمایه‌گذاری در جهان!

رهن معکوس؛ تسهیلاتی که پس از فوت باز پرداخت می‌شود!

بهترین کارفرمایان آمریکا کدام شرکت‌ها هستند؟

لایحه حمایت از سهامداران خرد تصویب شد/ اصلاح موادی از قانون تجارت

تجارت جنوب در دوره اول حکومت قاجار

کیف پول بیت‌کوین روی گوشی HTC

مروری بر معروف‌ترین اپلیکیشن‌های پخش آنلاین موسیقی در جهان

سلاخی استارت آپ‌ها در گلوگاه انحصار توسکا و اپراتورها

اجرای الگوی جدید مشاغل خانگی در 9 استان

جزئیات اجرای الگوی جدید کسب و کار/ 32برند ایجاد شده است