بازار آریا

آخرين مطالب

سه‌گانه قیمت‌شکن در بازار مسکن گزارش ويژه

سه‌گانه قیمت‌شکن در بازار مسکن
  بزرگنمايي:

بازار آریا -

ایسنا / کاهش ماهیانه قیمت در مناطق میانی، افت 78 درصدی معاملات و افزایش 25 درصدی ساخت و ساز، چشم‌انداز امیدوارکننده‌ای را پیش روی بازار مسکن پایتخت قرار داده است.
به دنبال توقف رشد قیمت‌ها در بازار مسکن و افزایش ساخت‌وساز، نشانه‌های جابه‌جایی عوامل رکودزا بروز کرد. تا دو ماه قبل، واسطه‌های ملکی عنوان می‌کردند علت اصلی رکود به نبود تقاضا مربوط نمی‌شود بلکه مالکان از فروش خودداری می‌کنند. مشاهدات میدانی نیز با توجه به نبود چشم‌انداز روشن از شرایط عمومی اقتصاد و نگرانی از تاثیرگذاری عوامل سیاسی بر بازار مسکن، صحت این ادعا را ثابت می‌کرد.
پس از آن‌که قیمت‌ها در بازارهای ارز و سکه به ثبات رسید و قیمت مسکن از اواسط تیرماه روند نزولی به خود گرفت، سطح انتظارات نیز در بخش عرضه و تقاضا برعکس شد. بررسی‌های میدانی از دفاتر مشاور املاک نشان می‌دهد ورود املاک کلیدنخورده به بازار ملک آغاز شده و شاهد ثبت رکوردهای کاهشی قیمت در این بخش هستیم. کارشناسان می‌گویند واکنش بازار مسکن به هر نوع متغیر طی یک سال گذشته خنثی بود؛ به طوری که افت شدید معاملات مسکن و کاهش قیمت ارز تاثیری در شیب افزایشی قیمت مسکن ایجاد نکرد. طی یک سال گذشته شاهد بودیم بعد از آن‌که دلار قله‌ی 20 هزار تومان را لمس کرد روند قیمت این ارز همواره نزولی بوده و هم‌اکنون به کانال 11 هزار تومان رسیده اما قیمت مسکن در مسیر صعود قرار گرفته بود.
با این وجود از اواسط تیرماه، نمایه‌های تهدیدکننده طرف عرضه‌ی املاک رصد شد و خریداران دست بالا را پیدا کردند. با نزدیک شدن به شهریورماه که کارشناسان از آن به عنوان نقطه اوج رونق بازار مسکن یاد می‌کنند، حد مقاومت مالکان شکست و گزارش‌های میدانی از کاهش قیمت‌های پیشنهادی حکایت داشت. بروز این رفتار در کارنامه تحولات بازار مسکن شهر تهران طی تیرماه نمایان شد که قیمت در مناطق 2، 3، 4، 5، 6، 7، 8، 9، 10، 13، 20 و 22 نسبت به ماه قبل کاهش یافت و معاملات نیز افت 65 درصدی پیدا کرد. در تیرماه میانگین قیمت مسکن تهران به 13 میلیون و 350 هزار تومان در هر متر مربع رسید که نسبت به ماه مشابه سال قبل 91 درصد و نسبت به ماه قبل تنها 0.4 درصد افزایش یافت که کمترین میزان کاهش ماهیانه طی 20 ماه گذشته محسوب می‌شود.
در ادامه و بر اساس اعلام مصطفی‌قلی خسروی، رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران، خرید و فروش در 15 روز ابتدای مردادماه با افت 78 درصد سالیانه به 2020 فقره رسید. این تعداد با توجه به وجود 2.8 میلیون واحد مسکونی در تهران، چیزی در حد صفر است.
در زمان رکود مسکن، نرخ‌های خرید و فروش بر اساس قیمت‌های کشف شده منطقه‌ای تعیین می‌شود و معمولا با شیب ملایمی به سمت کاهش میل می‌کند؛ قانون نانوشته‌ای که در زمان رونق نیز وجود دارد.
ارزیابی سیکل‌های رونق و رکود مسکن در سال‌های 1368، 1386 و 1391 نشان می‌دهد که رکود معمولا 10 تا 12 فصل طول کشیده است. رکود بین سال‌های 1392 تا اواخر 1396 اما 15 فصل به طول انجامید و کارشناسان معتقدند به دلیل پرش قیمت‌ها در دوره فعلی، طول دوره رکود بیشتر از ادوار گذشته خواهد بود. با فرض صحت این ادعا می‌توان نتیجه‌گیری کرد که حداقل تا 15 فصل آینده بازار مسکن در ثبات قرار خواهد داشت و متقاضیان مصرفی می‌توانند اقدام به خرید کنند؛ البته اگر با توجه به افزایش 215 درصدی قیمت‌ها که طی سه سال گذشته اتفاق افتاد قدرت خرید داشته باشند.
نشانه‌های مثبت از ساخت و ساز
به دنبال نوسانات قیمتی در بازار مسکن جنب و جوش سازندگان در این بخش افزایش پیدا کرد. مطابق گزارش مرکز آمار، زمستان سال گذشته پروانه‌های ساختمانی در تهران 25 درصد و در کل کشور 24 درصد نسبت به فصل مشابه سال قبل از آن افزایش داشته است.
در تهران 18 هزار و 953 پروانه با میانگین 7.1 واحد برای هر پروانه و در کل کشور 114 هزار و 614 پروانه برای احداث 2.5 واحد به طور میانگین نشان می‌دهد که در آینده نزدیک، تنها از طریق پروانه‌های صادره در زمستان 1397 بالغ بر 134 هزار و 566 واحد مسکونی جدید در تهران عرضه خواهد شد. این در حالی است که در تهران خرید و فروش مسکن طی تیرماه 1398 به 4800 فقره رسیده که نشان می‌دهد تولید بیش از 9 برابر تقاضا است.
در کل کشور نیز از طریق 114 هزار و 614 پروانه صادره در زمستان 1397 که رشد 50 درصدی نسبت به فصل قبل و رشد 24 درصدی نسبت به فصل مشابه سال قبل نشان می دهد می توان نتیجه گیری کرد که 286 هزار و 535 واحد مسکونی در یک فصل تولید شود که در صورت ادامه این روند مناسب، تولید مسکن به یک میلیون و 114 هزار واحد مسکونی برسد و می تواند رکورد تولید را در کشور بشکند.
دولت‌ها فاقد راهبرد در حوزه مسکن بوده‌اند
بیت‌اله ستاریان، کارشناس اقتصاد مسکن معتقد است که در پس هر رکود تهدیدی با عنوان انباشت تقاضای مطلق نهفته که معمولا دولت‌ها از آن غفلت می‌کنند.
او می‌گوید: دولت‌ها یا شرایط بخش مسکن را درک نمی‌کنند یا ترجیح می‌دهند صورت مساله مسکن را کوچک کنند. زمانی که در این بخش با رکود مواجه می‌شویم یک سیاست را دنبال می‌کنند و وقتی به رونق می‌رسیم مباحث دیگری را مدنظر قرار می‌دهند. آرشیو رسانه‌ها را که طی چند سال اخیر دنبال کنیم متوجه نگاه سطحی به حوزه مسکن می‌شویم؛ عمده مباحث درخصوص مافیای مسکن، سوداگری، حباب مسکن، جشن سر به سری مسکن و غیره است. این سناریوها سال‌هاست که دنبال می‌شود اما راهبرد برای این حوزه نداشته‌ایم.


نظرات شما

ارسال دیدگاه

Protected by FormShield

ساير مطالب

مالکان بی‌‌مستاجر در انتظار مالیات

مدیر خودروسازی "تسلا" هفتمین ثروتمند جهان شد

همسان‌سازی 90 درصدی حقوق بازنشسته‌ها از اول مهر

شرکت‌های استانی سهام عدالت هم امضای بورس را گرفتند

اقدامی دیگر برای شفاف‌ شدن عملکرد کارت‌های بازرگانی

15 شرکت دانش ‌بنیان به فرش سبز بورس وارد می‌شوند

آخرین وضعیت برگزاری کنکور از زبانِ وزیر بهداشت

درخواست طلاق سویل از محسن افشانی

واکسن آلمانیِ کرونا تا دسامبر آماده می‌شود

طرح استیضاح هیات رئیسه مجلس ارائه شد

همسان‌سازی 90درصدی حقوق بازنشسته‌ها از مهر

بررسی تغییر نرخ مکالمات موبایل و پیامک

تندگویان: کرونا، ازدواج جوانان را به تاخیر انداخت

عملیات اجرایی گازرسانی به روستاهای آسارا آغاز شد

افزایش عجیب تعرفه ‌های اینترنت همراه!

بانک "ایران ونزوئلا" هم به بورس ‌می‌آید

بنزین در عربستان گران شد

درس‌هایی که آنجلینا جولی از دخترش آموخت

فرماندار گچساران، ادعای ناامنی را تکذیب کرد

آیین‌نامه سهام عدالت نهایی شد

نماینده قزوین: حجاب فقط مختص زنان نیست

دکتر موسوی به جمع شهدای مدافع سلامت پیوست

توئیت ظریف در سالروز قتل عام مسلمانان بوسنی

سقوط پیکان‌وانت به ته دره با 4 کشته

شناورسازی ساعات کاری در مناطق پرتراکم اداری برای مقابله با کرونا

سکه همچنان در تاخت؛ دلار افت قیمتش را جبران کرد

عرضه «دارا دوم و دارا سوم» لغو می شود؟

6 عنصر تشکیل دهنده فرهنگ قوی سازمانی کدامند؟

مصباحی‌مقدم: پیام رهبری، عامل قرارداد با چین بود

ممنوعیت مراسم در مساجد و تالار‌های تهران

متهم اصلی پرونده خاشقچی، «بن‌سلمان» است

اولین تصویر از مهتاب کرامتی در «صحنه‌زنی»

ترامپ: اتفاقی بزرگ در ونزوئلا روی خواهد داد

طبقات مازاد هتل آریانا شمیرانات باید تخریب شود

کاسه صبر استراتژیک تهران لبریز می‌شود؟

طرح ضربتی نشت‌یابی شبکه گاز تهران اجرایی شد

ترمز کشیدن "دارا دوم و سوم" تکذیب شد

رئیس اسبق بورس لب به سخن گشود؛ اوضاع را نامناسب می‌بینم!

بخشی از پذیرفته‌شدگان طرح ملی مسکن حذف شدند!

جزئیات داوری قرارداد گازی ایران و ترکمنستان از زبان زنگنه

تو در توی "ارز صادراتی" و عواقبی که با قیمت دلار سر مردم شکسته ‌می‌شود

مودیز: انگلیس رکورددار رشد اقتصادی منفی در 2020 است

خبر تازه نوبخت درباره میزان و زمان همسان سازی حقوق بازنشستگان

دیدار متفاوت نمایندگان مجلس با رهبر انقلاب

مصباحی‌مقدم: قرارداد با چین محصول پیام رهبری بود

علائم جدید کرونا که شاید تاکنون نشنیده‌باشید

فروش 105فروند «اف-35» آمریکا به ژاپن

تجهیزات پزشکی ایران به اروپا صادر می‌شود

نصب درهای حائل در ایستگاه‌های شلوغ مترو

نیوجرسی به دنبال 10 میلیارد دلار وام کرونایی می‌گردد