بازار آریا

آخرين مطالب

آپارتمان‌های تغییردهنده وضعیت بازار شناسایی شدند

عمق رکود در کدام «متراژ»؟ تحليل آريا بازار

عمق رکود در کدام «متراژ»؟
  بزرگنمايي:

بازار آریا - دنیای اقتصاد : درحالی‌که آپارتمان‌های بزرگ‌متراژ به‌عنوان کانون عمیق‌ترین وضعیت رکودی بازار مسکن شناسایی شدند، بررسی تغییرات معاملات و قیمت مسکن به تفکیک گروه‌های متراژی گوناگون نشان می‌دهد در نیمه اول امسال آپارتمان‌های 40 تا 60مترمربعی، حساس‌ترین گروه به تغییرات قیمتی بوده‌اند؛ طوری که در جریان جهش قیمت مسکن طی اردیبهشت امسال بیشترین افت معاملات را تجربه کردند و اتفاقا در دو ماه کاهشی قیمت مسکن یعنی مرداد و شهریور، کمترین افت حجم معاملات به این گروه متراژی تعلق داشت. رفتار متقاضیان این گروه از آپارتمان‌ها نشان می‌دهد عرضه املاک 40تا 60مترمربعی می‌تواند وضعیت رکودی بازار مسکن را تغییر دهد.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، براساس تازه‌ترین گزارشی که دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی درباره تغییرات قیمت و معاملات در گروه‌های متراژی گوناگون در معاملات ماه‌های سپری شده از نیمه نخست امسال منتشر کرده است، عمق رکود در بازار آپارتمان‌های 140 مترمربع به بالا و به‌طور مشخص در گروه متراژی 140 تا 160مترمربعی از سایر گروه‌های متراژی بیشتر است. برای پی بردن به جایگاه و اهمیت هر یک از گروه‌های متراژی از معاملات مسکن می‌توان سهم آنها از معاملات ماهانه مسکن را بررسی کرد. این بررسی نشان می‌دهد سهم معاملات آپارتمان‌های تا 40 مترمربعی از معاملات عموما نزدیک به صفر و در حد 2 تا 3 درصد است. بنابراین 40 تا 60 مترمربع را می‌توان حداقل متراژ عرضه شده در بازار مسکن دانست که هم قابلیت سکونت برای یک زوج را دارد و هم اغلب سازنده‌ها تمایل به ساخت کمتر از این متراژ را ندارند. سهم این املاک از معاملات مسکن در نیمه‌اول امسال حدود 27 درصد بوده که نسبت به شهریور سال گذشته 4 واحد درصد بیشتر است. این افزایش سهم از معاملات البته در شرایطی رخ داده که تعداد آپارتمان‌های خرید و فروش شده در تهران از کف مورد انتظار هم پایین‌تر است و رکود تاریخی در بازار مسکن حاکم شده است. گزارش آماری از وضعیت گروه‌های متراژی در معاملات نیمه نخست امسال حکایت از آن دارد که آپارتمان‌های 40 تا 60 مترمربعی در شرایط رکود عمیق کنونی بازار مسکن، کمترین افت معاملات را داشته‌اند. درحالی‌که در 6 ماه ابتدای امسال میزان ریزش کل معاملات مسکن در بازار پایتخت در مقایسه با شهریور سال گذشته 73 درصد بوده است، میزان افت معاملات آپارتمان‌های کوچک‌متراژ 40 تا 60 مترمربعی 71 درصد، یعنی قدری کمتر از افت معاملات در تمام گروه‌های متراژی بوده است.
مطالعه دقیق‌تر تغییرات قیمت و معاملات مسکن در نیمه اول امسال نشان می‌دهد آپارتمان‌های کوچک‌متراژ اتفاقا در جریان جهش دوم قیمت مسکن در تهران در اردیبهشت امسال که در پی جهش اول در سال 97 رخ داد، بیشترین افت معاملات را تجربه کردند. در آن مقطع زمانی درحالی‌که میانگین قیمت مسکن در ماه میانی بهار 5/ 12 درصد نسبت به ماه قبل از آن افزایش یافت و یک رکورد بی‌سابقه دست‌کم از سال 92 را در زمینه رشد ماهانه قیمت مسکن ثبت کرد، بیشترین کاهش معاملات مسکن در گروه املاک 40 تا 60 مترمربعی رخ داد، به این ترتیب که اگرچه معاملات در کل شهر 37 درصد ریزش داشت، اما آپارتمان‌های کوچک‌متراژ از میانگین کل گروه‌های متراژی افت بیشتری داشتند و معاملات آنها 41 درصد نسبت به مدت مشابه سال 97 کاهش یافت. این رفتار متفاوت متقاضیان خرید آپارتمان‌های 40 تا 60 مترمربعی که به تغییرات متفاوت در حجم معاملات در دو مقطع زمانی جهش قیمت در بهار و شروع ریزش قیمت در شرایط رکود عمیق در تابستان امسال منجر شده است، منعکس‌کننده حساسیت ویژه متقاضیان مسکن کوچک‌متراژ به قیمت است که بلافاصله به شکل تغییر در حجم معاملات منعکس شده است. در واقع در شرایطی که قیمت مسکن در اردیبهشت اوج گرفت، بیشترین ریزش حجم معاملات مسکن در این گروه متراژی رخ داد و در مقابل زمانی که رکود بر تمام نقاط بازار مسکن سایه انداخت و حتی به افت میانگین قیمت مسکن در دو ماه پی‌درپی منجر شد- اگرچه همچنان تحت‌تاثیر شرایط رکودی معاملات در همه گروه‌های متراژی کاهشی بود- اما کمترین کاهش معاملات در گروه آپارتمان‌های 40 تا 60مترمربع رخ داد.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، گزارش دفتر اقتصاد مسکن در نیمه سال 98 حکایت از آن دارد که در این مقطع زمانی بیشترین افت معاملات مربوط به آپارتمان‌های بزرگ‌متراژ در شهر تهران است. میزان افت معاملات آپارتمان‌های 140 تا 160 مترمربعی در شهریور ماه 80 درصد بوده و این درحالی است که به‌طور کلی مجموع آپارتمان‌های بزرگ‌متراژ و لوکس‌متراژ شامل املاک 140 مترمربع به بالا نیز با 79 درصد افت معاملات روبه‌رو بوده‌اند. در واقع اکنون عمق رکود معاملاتی در گروه آپارتمان‌های بزرگ‌متراژ بیش از سایر گروه‌های متراژی است؛ کمااینکه میزان قابل‌توجه افت معاملات در این گروه متراژی در نیمه اول امسال، دقیقا نقطه مقابل کاهش حداقلی معاملات مسکن در گروه املاک کوچک‌متراژ بوده است. آپارتمان‌های کوچک‌متراژ در این مقطع زمانی با ریزش 71 درصدی معاملات روبه‌رو بوده‌اند که کمترین ریزش در مقایسه با سایر گروه‌های متراژی است. آمار معاملات مسکن در نیمه‌نخست امسال حاکی از این است که اکنون 53 درصد از معاملات متعلق به آپارتمان‌های 40 تا 80مترمربع است. اما با این حال آمارها نشان می‌دهد همچنان این متقاضیان آپارتمان‌های 40 تا 60 مترمربع هستند که با رفتار خود نقش اصلی را در تعیین وضعیت بازار بازی می‌کنند.
طی دو ماه پی‌درپی کاهش قیمت مسکن در مرداد و شهریور ماه امسال که به ریزش حدود 6 درصدی قیمت اسمی مسکن در نیمه امسال منجر شد، میزان افت معاملات املاک 40 تا 60 مترمربعی از تمام گروه‌های متراژی دیگر و از میانگین افت معاملات در کل تهران کمتر بوده است. این وضعیت نشان می‌دهد تقاضا برای این گروه متراژی به شکل نسبی از سایر گروه‌های متراژی بیشتر و از طرفی حساسیت متقاضیان این گروه به قیمت نیز بیشتر از متقاضیان املاک با متراژ بزرگ‌تر از 60 مترمربع است؛ چراکه معامله بیشتر این آپارتمان‌ها نسبت به دیگر گروه‌های متراژی در جریان افت قیمت، نشان می‌دهد اثر قیمتی بلافاصله در حجم معاملات بازتاب یافته است. درحال‌حاضر همه گروه‌های مشتری بازار مسکن به‌دنبال خرید آپارتمان‌های 40 تا 60مترمربعی هستند. خانه‌اولی‌ها، متقاضیان سرمایه‌ای مسکن، کسانی که از سایر بازارها وارد بازار مسکن می‌شوند و حتی بعضا سفته‌بازانی که تصور می‌کنند شاید هنوز بتوانند این آپارتمان‌ها را که واسطه‌ها آنها را به‌دلیل زود نقدشوندگی به «طلا» تشبیه می‌کنند، در آینده نزدیک به قیمت بالاتر بفروشند، اکنون متقاضی خرید آپارتمان‌های کوچک‌متراژ هستند. به این ترتیب درحال‌حاضر بیشترین تنوع تقاضای خرید مربوط به گروه متراژی 40 تا 60 مترمربع در بازار مسکن است. البته گروه متراژی 60 تا 80 مترمربعی نیز عموما در بازار متقاضیان زیادی دارد، اما همچنان نفوذ متقاضیان خرید املاک کوچک‌متراژ به مراتب از متقاضیان املاک میان‌متراژ در بازار مسکن بیشتر است؛ به‌ویژه با توجه به اینکه قیمت مسکن در این محدوده از بازار مسکن به مراتب کمتر است و خریداران بسیاری را به خود جلب می‌کند.
علل شدت رکود در بازار بزرگ‌متراژها
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، چهار علت را می‌توان برای عمق بالای رکود در بازار آپارتمان‌های بزرگ‌متراژ با مساحت 140مترمربع به بالا عنوان کرد. علت اول نسبت بین قیمت هر مترمربع مسکن بزرگ‌متراژ در مقایسه با قیمت دیگر گروه‌های متراژی است. درحال‌حاضر که میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در کل شهر تهران 12 میلیون و 700 هزار تومان است، میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان‌های 140 تا 160 مترمربعی در معاملات اخیر تهران 17 میلیون تومان، آپارتمان‌های 160 تا 180 مترمربعی 20میلیون تومان و آپارتمان‌های بزرگ‌تر از 180 مترمربع بیش از 26 میلیون تومان است. به این ترتیب قیمت هر مترمربع آپارتمان 140 تا 160 مترمربعی نسبت به میانگین قیمت آپارتمان در شهر تهران 34 درصد گران‌تر است. طبعا به همین نسبت قیمت کل معامله نیز با توجه به متراژ بالای این املاک به مراتب بیشتر از خرید آپارتمان‌های کوچک و میان‌متراژ با همین حدود قیمتی خواهد بود و این موضوع از مطلوبیت معاملات این املاک کاسته است. دومین علت رکود شدید در معاملات املاک بزرگ‌متراژ را می‌توان به «معاملات زنجیره‌ای» نسبت داد. درحال‌حاضر مالکان آپارتمان‌های با متراژ پایین‌تر در فروش املاک خود در این بازار رخوت گرفته مشکل جدی دارند؛ چراکه دهک‌های متوسط و پایین شدیدترین ضربه را از افت قدرت خرید خود در پی جهش قیمت مسکن متحمل شده‌اند. طبیعی است وقتی فروشندگان املاک با متراژ مناسب تقاضای مصرفی در فروش ملک خود به‌دلیل نبود تقاضای موثر در بازار دچار مشکل هستند، به همان نسبت خود نیز امکان حضور موثر در بازار آپارتمان‌های بزرگ‌تر برای سرمایه‌گذاری مجدد ملکی یا تبدیل به احسن ملک خود را ندارند و در نتیجه بازار معاملات املاک بزرگ‌متراژ از ناحیه رکود در بازار معاملات املاک کوچک و میان‌متراژ نیز آسیب دیده است.
علت سوم رکود عمیق در این بازار، کانون جغرافیایی قرارگیری عمده آپارتمان‌های بزرگ‌متراژ است. در تهران حدود 200 هزار واحد مسکونی بیش از 140 مترمربع وجود دارد که 50 هزار واحد از این تعداد در منطقه یک، 30 هزار واحد در منطقه 2 و 32 هزار واحد در منطقه 3 واقع شده است. به این ترتیب سه منطقه لوکس شمال تهران که در جریان جهش قیمت مسکن بیشترین رشد قیمت را داشته‌اند، میزبان عمده املاک بزرگ‌متراژ تهران هستند. اما همان‌طور که پیش‌تر در گزارش‌های «دنیای‌اقتصاد» به این موضوع پرداخته شد، همین مناطق اکنون در صدر جدول مناطق دچار بیشترین ریزش معاملات و قیمت مسکن قرار دارند و به همان نسبت که در جهش قیمت پیشتاز بودند، اکنون در افت معاملات و به‌دنبال آن در کاهش قیمت اسمی مسکن نیز پیشرو هستند، در نتیجه بخشی از ماجرای عمق بالای رکود بزرگ‌متراژها به این ماجرا باز می‌گردد. در نهایت چهارمین علتی که می‌توان برای شدت رکود در بازار آپارتمان‌های بزرگ‌متراژ عنوان کرد، این است که انتظار کاهش قیمت در مناطق لوکس شمال تهران درحال‌حاضر بیش از دیگر مناطق است، چراکه این مناطق اکنون با کمترین تقاضای خرید روبه‌رو هستند.
مزیت قیمتی آپارتمان‌های کوچک‌متراژ
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، میانگین قیمت هر مترمربع از آپارتمان‌های کوچک‌متراژ با مساحت 40 تا 60 مترمربع در معاملات نیمه سال 98 حدود 9 میلیون و 700 هزار تومان بوده است که 24 درصد از میانگین قیمت مسکن در کل تهران ارزان‌تر است. قیمت این آپارتمان‌ها همچنین 15درصد از میانگین قیمت آپارتمان‌های میان‌متراژ با مساحت 60 تا 80 مترمربع پایین‌تر است. متوسط قیمت هر مترمربع بنا در املاک 60 تا 80مترمربعی در معاملات تهران 11 میلیون و 400 هزار تومان بوده است. در شهریور ماه درحالی‌که تورم نقطه‌ای قیمت مسکن در معاملات تهران 57 درصد بوده است، میزان این تورم در گروه متراژی 40 تا 60 مترمربعی به‌دلیل تجمع تقاضا و معاملات بیشتر 64 درصد بوده است؛ درحالی‌که در گروه آپارتمان‌های بزرگ‌متراژ با مساحت 140 تا 160 مترمربع، رشد نقطه‌ای قیمت مسکن تحت‌تاثیر عمق رکود و تقاضای بسیار اندک برای این املاک 33 درصد، یعنی قدری کمتر از میانگین تورم مسکن بوده است. مجموع داده‌های مذکور نشان می‌دهد گروه متراژی که قدرت و قابلیت تغییر جهت در وضعیت بازار مسکن را دارد، آپارتمان‌های 40تا 60 مترمربعی هستند. مالکان و سازندگان این املاک در صورتی که رفتار مالکان دیگر گروه‌های متراژی را در پیش بگیرند و از عرضه املاک خود در بازار امتناع کرد یا همچنان بر قیمت‌های پیشنهادی حبابی که از سطح انتظار متقاضیان بسیار فراتر است، اصرار کنند، در عمیق‌تر شدن رکود نقش ایفا کرده‌اند. درحالی‌که اگر مالکان املاک کوچک‌متراژ گزینه عرضه املاک خود در بازاری که عمده تقاضا متعلق به این گروه متراژی است را انتخاب کنند، یک معامله دو سر برد را برای خود و خریدار رقم خواهند زد؛ از این بابت که متقاضیان به مالکیت املاک مطلوب خود دست پیدا می‌کنند و فروشندگان نیز معادل نقدینگی کسب شده از این معامله می‌توانند ساخت‌وساز جدیدی را آغاز کنند یا وارد دیگر بازارها شوند. در هفته‌های اخیر اخبار غیررسمی مبنی بر احتمال کاهش تراکم در شهر تهران منتشر شده که برخی از سازنده‌ها را نگران کرده است. در صورتی که این زمزمه‌ها صحت داشته باشد، طبعا سازنده‌ها هر چه زودتر به ساخت‌وساز اقدام کنند، احتمالا عایدی بیشتری از سرمایه‌گذاری ساختمانی خود کسب خواهند کرد، چراکه ممکن است پروانه دریافتی آنها در آینده، شامل تراکمی که اکنون قابل‌فروش است، نشود. از طرفی بازنگری در طرح تفصیلی شهر تهران کلید خورده و ممکن است ضوابط ساخت‌وساز در این طرح نیز دستخوش تغییراتی شود و در نتیجه عایدی سازنده‌ها با تغییر ضوابط و مقررات، کاهش یابد. به این ترتیب فروش ملک و کسب سرمایه برای شروع پروژه‌های جدید، آنها را منتفع خواهد کرد و متقاضیان مسکن نیز از بابت عرضه املاک مطلوب خود و در نتیجه وسیع‌تر شدن دامنه انتخاب خود نفع می‌برند.


نظرات شما

ارسال دیدگاه

Protected by FormShield

ساير مطالب

جلب اعتماد مشتری در عصر اشتراکی شدن همه چیز

با رئیس زورگو چطور مواجه شویم؟

ضرورت تخصص‌گرایی در نقش‌های سازمانی

طرح جایگزینی موتورهای برقی با بنزینی

آینده نوآوری‌های مدیریتی

حذف عنوان «مدیر کل» از شرکت‌های موفق

کارآفرینی درون‌سازمانی، رویداد بزرگ جدید در نوآوری شرکتی

تاثیر بمباران‌های تبلیغاتی بر رفاه شهروندان

بهترین مشاغل تکنولوژی در سال 2020

آمادگی کسب‌وکارها برای چالش‌های دهه 2020

لزوم عمل‌گرایی در دوران تحول کسب‌وکارها

چرا وجود موانع به نفع نوآوری است؟

رونق اپلیکیشن‌های دارای زبان بومی در هند

بررسی کمپین تبلیغاتی موتورولا برای گوشی Droid

احیای یک مارک ورشکسته

بازکردن جعبه سیاه رفتار مشتری

6 عادت مشترک افراد قدرتمند و ثروتمند جهان

شایسته محوری راهکاری برای کسب و کارهای ممتاز

شعارهای تبلیغاتی شرکتهای IT

آیوا و سرگذشت ویدئوهای خانگی !

روش صحبت کردن در مورد پول با مشتریان

نگاهی به سیر تاریخی تبلیغات کوکاکولا

کنترل استرس در اقتصاد استرس زا

ارزیابی منابع انسانی در فرآیند بازسازی

پارمیندر باسران: شش توصیه برای جهانی کردن کسب‌وکار

ارزیابی فردی؛ منظومه‌ای برای سازمان فردا

کاربردی‌ترین نکات مدیریتی سال 2019

همه را ویروسی کنید!

شباهت شرایط صنعت ایران با شرایط خیابانها!

این موارد را در مورد منابع انسانی بدانید !

انواع سیستمها: سیتمهای باز و بسته

رهبران موفق چگونه فکر می کنند؟

تحلیل SWOT چیست؟

فناوری های اجتماعی در خدمت گسترش سازمانها

سیر توسعه مدیریت: مکتب اقتضایی

اقدامات اولیه پیش از آغاز کسب و کار

نگاهی به تبلیغ SubWay در سالگرد تولدش

چند توصیه پیرامون ایجاد شبکه ی اجتماعی مؤثر برای کارآفرینان جوان

برند بیژن چگونه خلق شد؟

روابط دوستانه در محیط کار از ضرورت تا الزام

خلق برند با ابزار روابط عمومی

از خواسته های مشتری تا درک بازار

از استیو جابز تقلید نکنید

چگونه برای کالایمان بروشور یا برچسب تهیه کنیم

استفاده از اصل کمیابی برای نفوذ

پیش به سوی تجارتی مطمئن

استراتژی وال مارت و تحلیل swot برای walmart

چرخه عمر مدیریت پروژه

اصول چهارده گانه مدیریت فایول

بزرگان تبلیغات : ویلیام برنباخ