بازار آریا

آخرين مطالب

انبوه‌سازان به رئیس‌جمهور نوشتند

نسخه «مسکن» برای سه بحران

نسخه «مسکن» برای سه بحران
  بزرگنمايي:

بازار آریا - دنیای اقتصاد : یک تشکل کشوری در حوزه ساخت مسکن در نامه‌ای به رئیس‌جمهور ضمن هشدار درباره طولانی‌تر شدن رکود کم‌سابقه، تک‌نسخه گشایش قفل بازار مسکن را به دولت ارائه کرد. نسخه انبوه‌سازان، وام دو منظوره-تسهیلات ساخت با قابلیت انتقال به خریداران- به مبلغ 300 میلیون تومان در تهران و حداقل 160 میلیون تومان در سایر شهرها است. «کلید مالی» پیشنهادی علاوه بر حل بحران رکود مسکن، بحران مربوط به رکود فروش در 300 رشته صنعتی را نیز مهار می‌کند. رونق مسکن همچنین بحران حاشیه‌نشینی و ناهنجاری‌های اجتماعی اطراف شهرهای بزرگ را کاهش می‌دهد.
هر نوع تحرک دنباله‌دار در بازار سرمایه‌گذاری ساختمانی - ساخت و ساز- می‌تواند در این مقطع، شرایط رفع سه بحران در کشور را رقم بزند. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»،‌ رکود بلندمدت سمت عرضه مسکن طی پنج سال گذشته –صرف نظر از رشد کوتاه‌مدت تیراژ ساخت طی برخی ماه‌ها در برخی شهرها در این سال‌ها - باعث شده بازار کار انبوه‌سازان و شرکت‌های ساختمانی در وضعیت وخیم ناشی از این رکود ساختمانی قرار بگیرد. از سال 93 تاکنون، حجم ساخت و سازهای مسکونی در کل کشور، کمتر از نصف آنچه در شرایط طبیعی بازار مسکن عرضه می‌شود، بوده است. میزان ساخت مسکن از بالای 750 هزار واحد در اوایل دهه 90 به کمتر از 350 هزار واحد در سال‌های اخیر رسیده است. این فاصله با توجه به نیاز بازار مسکن به عرضه سالانه حداقل 900 هزار واحد مسکونی، به‌خوبی بیانگر وجود اشکال (رکود) در بازار ساخت و ساز است.
«عوارض اولیه» رشد منفی تیراژ ساخت و افت شدید تعداد واحدهای مسکونی ساخته شده طی این سال‌ها، به شکل آسیب به متغیرهای بازار مسکن همچون سطح قیمت‌ها،‌ قدرت خریداران و میزان سرمایه‌گذاری‌ها بروز کرد. «عوارض ثانویه» این رکود که به بیرون این بازار کشیده شده نیز «زمین‌گیر شدن» بخش تولید شامل تولیدات صنعتی و معدنی خوراک ساخت و ساز تحت‌تاثیر نبود تقاضای خرید برای آنها از سمت فعالان ساختمانی بود. عارضه‌های بزرگ دیگر این رکود ساختمانی از یک‌سو متوجه «رشد اقتصادی» و از سوی دیگر دامن‌گیر «شرایط اجتماعی» کشور شده است. وضعیت موجود اما از دید فعالان ساختمانی قابل تغییر است.
انبوه‌سازان در نامه‌ای به رئیس‌جمهور ضمن معرفی «سرمنشأ رکود تاریخی حاکم بر بازار مسکن»،‌ راهکار نجات از این وضعیت را اعلام کردند. گزارش «دنیای‌اقتصاد» از جزئیات این نامه حاکی است: انبوه‌سازان - گروهی از جامعه فعالان ساختمانی کشور- ریشه رکود عمیق و کم‌سابقه بازار مسکن در دو حوزه معاملات و ساخت و ساز را «سرکوب تقاضای موثر برای خرید مسکن در شهرها» می‌دانند و برای رفع این چالش از رئیس‌جمهور خواسته‌اند نسخه عملیاتی تدارک دیده‌شده توسط همین گروه، از طریق شبکه بانکی به اجرا دربیاید. نسخه نجات ارائه شده توسط انبوه‌سازان، یک کلید مالی است که سه قفل در داخل و خارج بازار مسکن را باز می‌کند.
این نسخه، با «اعلام نیاز فوری» برای «پرداخت نوع جدید وام مسکن»، سفارش پرداخت تسهیلات دومنظوره در چهار سقف ریالی برای تهران، کلان‌شهرها، شهرهای بزرگ و شهرهای کوچک را پیش‌روی دولت قرار داده است. نوع جدید وام مسکن - نسخه انبوه‌سازان- همزمان دو سمت عرضه و تقاضا را تحریک می‌کند. انبوه‌سازان با اشاره به تورم 4 ساله در هزینه‌های ساخت و ساز، کلید مالی برای نجات از بحران رکود مسکن را پرداخت وام‌های ساخت با قابلیت فروش اقساطی (قابل انتقال به خریدار)، برای تهران به میزان 300 میلیون تومان، برای کلان‌شهرها 250 میلیون، برای شهرهای بزرگ 200 میلیون و برای شهرهای کوچک 160میلیون تومان اعلام کرده‌اند.
در این نسخه، علاوه بر سفارش افزایش دو‌برابری وام مسکن، درخواست شده است طول زمان بازپرداخت تسهیلات برای خریداران واحدهایی که با وام‌های جدید احداث می‌شوند، از 12 سال کنونی به 20 سال افزایش پیدا کند و تسهیلات جدید از این منظر، همچون وام‌های مسکن مهر به «تسهیلات در استطاعت» خانوارها تبدیل شود. جامعه انبوه‌سازان کشور معتقد است، این کلید - دگرگون ‌سازی نظام تامین مالی مسکن با پرداخت وام‌های جدید- هم بحران رکود مسکن را مهار می‌کند و هم آثار ثانویه رونق عرضه مسکن باعث حل دو بحران رکود اقتصادی و ناهنجاری‌‌های اجتماعی مربوط به بدمسکن‌ها و حاشیه‌نشین‌ها می‌شود. در نامه انبوه‌سازان خطاب به رئیس‌جمهور، به آسیب کارخانه‌های تولید مواد اولیه مورد نیاز بازار ساخت و ساز اشاره شده است.
بررسی‌های «دنیای ‌اقتصاد» در این‌باره نشان می‌دهد: درست از زمان شکل‌گیری رکود ساختمانی، میزان تولید گروه‌های صنعتی و معدنی تولیدکننده انواع مصالح ساختمانی، شیب منفی پیدا کرد و نوعی رکود مسری در حوزه‌هایی از بخش تولید و صنایع ایجاد شد. مطابق آمارهای رسمی از تولیدات صنعتی در کشور، تولید سیمان از سال 93 با کاهش سالانه مواجه شده و طی سال‌جاری، تولیدکنندگان با حدود 70درصد ظرفیت کارخانه، محصول تولید می‌کنند. تولید کاشی و سرامیک به‌عنوان یکی دیگر از مصالح ساختمانی پرمصرف در ساخت و سازهای مسکونی که خیلی زود از نوسانات تیراژ عرضه مسکن، به شکل مستقیم تاثیر می‌پذیرد، از سال 94 تا کنون روند کاهشی داشته است. کارخانه‌های تولیدی در این گروه نیز با 50 درصد ظرفیت اسمی، فعالیت می‌کنند. در نمونه‌ای دیگر، تولید پکیج و رادیاتور -این گروه صنعتی هم متناسب با رونق ساخت و خرید مسکن، با افزایش تقاضای خرید و در پی رکود ملکی با افت تقاضا مواجه می‌شود- نیز در سال گذشته با کاهش 15 درصدی حجم تولید مواجه شد. در حال‌حاضر، 70 درصد از ظرفیت تولید این گروه به دلیل نبود تقاضای موثر، بلااستفاده مانده است. هر چند پارامترهای مختلفی از بیرون بازار مسکن طی سال‌های اخیر مشکلاتی را برای بخش صنعت به‌وجود آورده اما سهم «رکود مسکن» در «رکود تولید صنایع»، قابل‌توجه است.
انبوه‌سازان در بخشی از نامه‌‌ای که برای قفل‌شکنی از رکود مسکن به رئیس‌جمهور نوشته‌اند، بخش مسکن را در شرایط کنونی مواجهه با تحریم و محدودیت مبادلات تجاری با کشورها، «پیشران خروج از رکود اقتصادی و موتور رشد تولید صنعتی» می‌دانند. در این نامه، از «وابستگی 97 درصدی بازار ساخت و سازهای مسکونی به تولیدات 300 رشته صنعتی از محصولات معدنی تا تجهیزات صنعتی، مصنوعات بهداشتی، صنایع برقی الکتریکی» به‌عنوان شاهد پیشران بودن بخش مسکن برای تحول اقتصادی نام برده شده است. پایان رکود ساختمانی به شکل کامل و شروع رونق ساخت و ساز به‌صورت پایدار، بلافاصله رشد تولید در 13 گروه صنعتی و معدنی شامل سیمان، فولاد، گچ،‌ آجر، آهک، شیشه، کاشی و سرامیک، کابل و سیم برق، شیرآلات، سرویس‌های بهداشتی، کلید و پریز و لوازم برقی و الکتریکی را سبب خواهد شد. بنابراین از این منظر، زمینه رشد اقتصادی فراهم می‌آید.
فعالان ساختمانی تاکید کرده‌اند، در شرایط فعلی اقتصاد کشور با توجه به محدودیت‌های به‌وجود آمده در فضای بین‌المللی، «افزایش ظرفیت تولید کارخانه‌های موجود اقدامی کم‌هزینه، راحت و زودبازده در مقایسه با زمینه‌سازی برای ایجاد کارخانه‌های جدید» است. کلید این افزایش ظرفیت برای گروه‌هایی از صنایع، همان کلید مالی برای گشایش قفل رکود مسکن است.
به گزارش «دنیای اقتصاد»، بحران ناشی از رکود مسکن در بازار ملک را می‌توان در بی‌پاسخ گذاشتن 22 میلیون نفر بدمسکن و حاشیه‌نشین در سکونتگاه‌های غیررسمی و همچنین 5/ 1 برابر شدن تقاضای مسکن در سال جاری ناشی از انباشت تقاضای سال‌های اخیر عنوان کرد. نصف شدن معاملات خرید مسکن در تهران و شهرهای بزرگ طی سال‌های اخیر باعث شده به فرض آنکه همه خریداران، از جنس تقاضای مصرفی بوده باشند، بخش زیادی از متقاضیان مسکن با سرکوب مالی ناشی از نبود وام موثر، در بازار انباشته شوند و فشار آنها به تقاضاهای جدید طی امسال و سال‌های پیش رو منتقل شود. همین انباشت تقاضا می‌تواند در شرایط رونق معاملات مسکن، زمینه جهش قیمت را به‌وجود بیاورد. در تهران متوسط قیمت مسکن نسبت به سه سال گذشته، حداقل سه برابر شده است. اما قدرت خرید تسهیلات مسکن در این فاصله، به لحاظ اسمی هیچ افزایشی نداشته و در نتیجه، قدرت واقعی وام‌ها به یک‌سوم کاهش پیدا کرده است. در کل کشور نیز قدرت خرید وام مسکن حداقل نصف شده است. در این میان، کاهش توان اقتصادی خانوارها ناشی از تورم عمومی، شرایط را برای تامین بهای خرید خانه بدتر کرده است. بنابراین آنچه به سرکوب تقاضای خرید مسکن مربوط می‌شود، ترکیب دو اثر کاهش قدرت وام مسکن و افت توان اقتصادی متقاضیان خرید مسکن است. سقوط معاملات مسکن به حجم بی‌سابقه در تهران (پایین‌تر از کف معاملاتی 28 سال گذشته) نتیجه همین وضعیت است.
نسخه مالی انبوه‌سازان برای نجات از این رکود به معنای دو برابر شدن سقف وام خرید مسکن نسبت به سقف تسهیلات موجود است. در حال حاضر بیشترین سقف وام خرید مسکن مربوط به وام خانه اولی‌ها در تهران است که 160 میلیون تومان است. بنابراین در صورتی که سفارش فوری در این نسخه مورد قبول دولت و شبکه بانکی قرار بگیرد، در تهران برای ساخت و خرید مسکن، وام 300 میلیون تومانی داده خواهد شد. این وام البته در مقایسه با سقف وام موجود برای ساخت در تهران، 6 برابر است و به نوعی، یک ابرمحرک برای عرضه مسکن محسوب می‌شود. در تهران برای ساخت مسکن 50 میلیون تومان تسهیلات داده می‌شود. اگرچه بانک‌ها از آمادگی برای پرداخت 100 میلیون تومان هم می‌گویند اما در عمل، چنین تسهیلاتی در حجم انبوه، به بهانه‌های مختلف داده نمی‌شود.
انبوه‌سازان در تکمیل محتوای نسخه خود در نامه‌ای که به رئیس‌جمهور نوشته‌اند، پیشنهاد کرده‌اند بهانه شبکه بانکی برای تامین اعتبار مورد نیاز پرداخت وام‌های جدید از طریق برداشت از صندوق توسعه ملی گرفته شود. آن هم در شرایطی که رونق مسکن از این مسیر به رونق سایر بخش‌ها و حل ناهنجاری اجتماعی در حاشیه شهرها منجر خواهد شد.
به گزارش «دنیای اقتصاد»، گروه انبوه‌ساز از جامعه فعالان ساختمانی اعلام کرده‌اند: برخورد بانک‌ها با سازنده‌های مسکن در دو وجه، حالت ضدرونق دارد. وجه اول همان سقف تسهیلات است که کارآمدی لازم برای پوشش هزینه‌های ساخت و بهای خرید را از دست داده است. وجه دوم نیز به هفت خوان دریافت تسهیلات از برخی بانک‌ها برمی‌گردد. شعب استانی برخی بانک‌ها برای پرداخت تسهیلات ساخت مسکن، «اختیار صفر» از مرکز دارند و همکاری نمی‌کنند. تسهیلات ساخت به شرط «ارائه انواع تضامین»،‌ پرداخت می‌شود و حساسیت‌های اضافی برخی بانک‌ها، شکل متعارف ارائه تضمین دریافت تسهیلات را که همان تک‌ضمانت‌نامه معتبر است رد می‌کند. سازنده‌هایی که در پروژه‌های مسکن مهر به‌خاطر مشکلاتی خارج از اراده آنها، گیر کرده‌اند با «نمره منفی برخی بانک‌ها» به لحاظ بدهکار بودن از محل وام‌های ساخت مسکن مهر مواجه شده‌اند و امکان دریافت تسهیلات جدید را ندارند. خوان چهارم در مسیر دریافت تسهیلات بانکی به «شرط برخی بانک‌ها از بابت رسوب حساب» مربوط است که کمبود شدید نقدینگی در اختیار سازنده‌ها تحقق این شرط را غیرممکن کرده است.
برخی بانک‌ها، به هر سازنده فقط برای یک پروژه ساختمانی، وام می‌دهند! خوان دیگر، فروش اقساطی است. سازنده‌هایی که نتوانند همه واحدهای مسکونی ساخته‌شده را بفروشند، نمی‌توانند وام‌های ساخت مربوط به بخشی از واحدهای فروخته شده را به خریداران آن واحدها منتقل کنند. در شرایط فعلی رکود مسکن که احتمال فروش همه واحدها بسیار ضعیف است، سازنده‌ها با مشکل انتقال وام به خریداران بخشی از واحدهای یک ساختمان نوساز روبه‌رو هستند. خوان آخر نیز آزادسازی تضامین بعد از تکمیل پروژه‌ها است.


نظرات شما

ارسال دیدگاه

Protected by FormShield

ساير مطالب

احتمال جنگ الکترونیک منتفی است

الان وقت آزادی بازار نیست/ هدف راه‌اندازی اتاق فکر معدن، تاثیرگذاری بر تصمیمات وزارت صمت

بلاکچین مکمل شرایط کنونی اقتصاد ایران

پیش از 1404 به تولید 55میلیون تن فولاد دست می‌یابیم/ هدف تولید 55میلیون تن صادرات فولاد است

احتمال کم شدن تعرفه یا حذف آن وجود دارد/ تحقق جامع فولاد با اکتشافات و استخراج‌های جدید

بودجه سال99 نگران کننده است/ مشکل آفرینى طرح بانکدارى جدید براى بانک مرکزى

چتر نجات بحران ارزی 97

جزئیات مدیریت نرخ ارز و ریال در 15 ماه گذشته

لایحه تعارض منافع در تعلیق

دولت گرفتار چرخه معیوب اطلاع‌رسانی است

ستاری: 110سال فروش نفت به ما آموخته همه چیز خریدنی است

با تداوم افزایش مالیات، تورم به بیش از 50درصد می‌رسد

توکلی: سیاست تعدیل صندوق بین المللی پول هنوز در کشور اجرا می‌شود

ریابکوف: آماده گفت‌وگو با آمریکا درباره ایران هستیم

تخت روانچی: دولت آمریکا اهل خصومت با مردم ایران است

امیر حاتمی: باید هرچه زودتر به حضور اشغالگرانه آمریکا در منطقه پایان داد

زاخارووا: وقایع اخیر نتیجه سیاست‌های کوته‌بینانه آمریکاست

هلدینگ سرمایه گذاری اهداف، دولتی نیست

قیمت مسکن دیگر به این زودی‌ها بالا نمی‌رود

اثرگذاری ناچیز تغییر نرخ بنزین بر بازار مسکن

گرفتار جوسازی آمریکا نمی‌شویم/ به هر شکلی که صلاح بدانیم پاسخ آمریکا را می‌دهیم

پسِ پشت افزایش قیمت در بازار مسکن

تور هوایی چابهار چند؟

رشد قیمت مسکن در آذر ماه صحت ندارد

نایب رئیس مجلس: مجلس دهم بازخواست نکرد

جاویدنیا: برخی مشکلات اقتصادی مربوط به فضای مجازی است

موفقیت بانک مرکزی در کنترل نرخ ارز شانسی نیست/دولت، نرخ ارز را مدیریت نکند،بازار مدیریت خواهد کرد

تشخیص اصالت لوازم خانگی برای مشتری امکان‌پذیر شد/ شناسه کالا سد قاچاق می‌شود

صدور حکم برای 39متخلف بانکی/ پست بانک هیچ اضافه برداشتی از بانک مرکزی نداشته است

خودزنی با رد FATF

خروج ریال، چه تبعات اقتصادی دارد؟

کارشناس اقتصادی: رونق تولید در گرو حمایت از کالای ایرانی است

4 مانع مذاکره ایران و آمریکا

تبعات نپذیرفتن «اف ای تی اف» فراتر از ارتباطات بانکی است

اقدامات ایران در مبارزه با پولشویی، گسترده و عمیق بوده است/ آمریکا به دنبال استفاده سیاسی از FATF است

بودجه ارزی را از بودجه ریالی جدا کنیم

ماجدی: FATF مجرای تنفسی اقتصاد ایران در فضای تحریمی است

افزایش تحرک بازار توسط حقیقی‌ها

دلالان بازیگر اصلی پدیده بیکاران دارای درآمد

تحلیل شریعتمداری از اختلاف بین درآمد و هزینه‌های زندگی

کدام بیماران از پرداخت حق بیمه معافند؟

توضیحات وزیر درباره اقساط 2 میلیون تومانی طرح ملی مسکن

یک مقام مسئول: قیمت لاستیک پراید پس از توقف تولید تغییری نخواهد کرد

رئیس جمهور شجاعت بخرج دهد و دلار 4200 تومانی را حذف کند

FATF می‌تواند اهرم دیپلماسی سیاسی و اقتصادی باشد

یک کارشناس اقتصادی: بودجه 99 بی شک با کسری مواجه خواهد شد

جلوگیری از فرار مالیاتی، سالم ترین راه تناسب بودجه

شفافیت، نان خلافکاران را آجر می‌کند/ در حسرت جامعه آباد، آزاد و اخلاقی

روایت وزیر اقتصاد از 3 توصیه رهبر انقلاب

90درصد تامین مالی کشور توسط سیستم بانکی انجام می‌شود/ عرضه ارز در نیما بر تقاضا پیشی دارد