بازار آریا

آخرين مطالب

چشم‌انداز عرضه مسکن در سال آینده مقالات اقتصادي

چشم‌انداز عرضه مسکن در سال آینده
  بزرگنمايي:

بازار آریا - آمار رسمی از تیراژ ساخت مسکن طی اولین فصل سال 99 نشان می‌دهد در صورت تداوم اوضاع بهار، «عرضه» برای هفتمین سال متوالی با کسری قابل‌توجه روبه‌رو خواهد شد.

آمار رسمی از تیراژ ساخت مسکن طی اولین فصل سال 99 نشان می‌دهد در صورت تداوم اوضاع بهار، «عرضه» برای هفتمین سال متوالی با کسری قابل‌توجه روبه‌رو خواهد شد.

بازار آریا

مدیران ارشد جامعه انبوه‌سازی و فعالان ساختمانی 5 کلان‌شهر کشور تصویر احتمالی سرمایه‌گذاری ساختمانی در سال 1400 را تشریح کردند. در حالی که بازار ساخت وساز واحدهای مسکونی در شهر تهران هم اکنون در شرایط رکودی به سر می‌برد،تحقیقات میدانی درباره آخرین وضعیت و چشم‌انداز فعالیت‌ها وسرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در 5 کلان‌شهر دیگر کشور با استناد به اظهارات مدیران ارشد جامعه انبوه‌سازی در این کلان‌شهرها وهمچنین سایر فعالان ساختمانی نشان می‌دهد نگاه جامعه حرفه‌ای ساخت وساز به آینده این حوزه، نگاهی دوگانه است. فعالان صنعت ساختمان کشور درحالی دست‌کم از 5 زاویه مهم برای ادامه فعالیت‌های حرفه‌ای خود در این صنعت با چالش مواجه‌اند که از سویی از احتمال تشدید شرایط رکود تورمی تا پایان سال خبر داده اما از سوی دیگر برخی از آنها با ترسیم آینده پیش‌روی بازار مسکن، شرایط این بازار در سال 1400 را وضعیتی امیدوار‌کننده برای این صنعت و فعالان آن ترسیم و پیش‌بینی می‌کنند.
به اعتقاد آنها در شرایط فعلی سرمایه‌گذاری و فعالیت‌های ساختمانی به میزان قابل‌توجهی در مقایسه با سال‌های قبل کاهش یافته است و عمده ساخت وسازها‌یی که هم‌اکنون در سطح کلان‌شهرها در حال انجام است مربوط به پروانه‌های ساختمانی صادر شده در سال‌های قبل-عمدتا سال‌های 97 و 98- است. از ابتدای امسال تاکنون روند ساخت وسازهای جدید مربوط به پروانه‌های صادر شده در سال 99 روندی نزولی بوده است و بخش عمده کارگاه‌های ساختمانی فعال در سطح این کلان‌شهرها مربوط به پروانه‌هایی که امسال صادر شده‌اند، نیست. سازنده‌ها وفعالان ساختمانی که هم‌اکنون از 5 جهت مختلف تحت فشار قرار گرفته و در اصطلاح در منگنه یا محاصره قرار دارند فعالیت‌های ساختمانی را بر اتمام پروژه‌های در دست ساخت و نیمه‌تمام متمرکز کرده‌اند و به همین علت درخواست‌ها برای صدور پروانه‌های ساختمانی هم‌اکنون و بنا بر اذعان سازنده‌های فعال در این 5 کلان‌شهر نیز با کاهش همراه شده است.
با این حال، امیدواری عده‌ای از سازنده‌ها بابت ایجاد ثبات نسبی در بازارهای موازی بازار مسکن به خصوص بازار سرمایه(بورس) و بازار ارز در سال 1400 این پیش‌بینی را پیش روی آنها قرار داده است که در نتیجه ایجاد این ثبات نسبی ورود سرمایه به بخش خرید مسکن به‌عنوان حوزه امن و کم‌ریسک سرمایه‌گذاری افزایش یافته و با فروش واحدهای آماده عرضه شرایط برای فاز جدید سرمایه‌گذاری ساختمانی به منظور اجرای پروژه‌های جدید از سوی سازنده‌ها مهیا شود. این ثبات نسبی در دیگر بازارها به خصوص بازار ارز از سوی دیگر منجر به ایجاد توان تخمین نسبی بابت هزینه تمام شده ساخت مسکن برای سازنده‌ها شده و التهابی که هم‌اکنون به واسطه نوسان نرخ ارز و اثر آن در تغییرات لحظه‌ای و روزانه قیمت مصالح ساختمانی به‌عنوان یکی از موانع عمده ساخت وساز پیش روی سازنده‌ها قرار دارد تا حد زیادی کنترل می‌شود. برآیند نظر 5 مدیر ارشد جامعه انبوه‌سازی کشور و فعالان ساختمانی نشان می‌دهد، اگرچه هم‌اکنون شرایط در بازار سرمایه‌گذاری ساختمانی به هیچ وجه شرایط مطلوبی نیست اما به شرط ایجاد ثبات در بازارهای موازی، می‌توان امیدوار بود که شرایط در این بازار تا حدی بهبود یابد. فرشید پورحاجت رئیس انجمن انبوه‌سازان مسکن خوزستان، جمشید برزگر رئیس انجمن انبوه‌سازان مسکن آذربایجان شرقی، احمد تولا دبیر انجمن انبوه‌سازان مسکن اصفهان و محمود پژوم رئیس انجمن انبوه‌سازان خراسان رضوی و گروهی از فعالان ساختمانی و سازندگان مراکز این استان‌ها و همچنین سازندگان مسکن استان البرز و در تشریح شرایط فعلی بازار سرمایه‌گذاری ساختمانی اعلام کردند: هم‌اکنون به دلیل نامشخص بودن چشم‌انداز هزینه‌ تمام شده ساخت مسکن در نتیجه تغییرات روزانه و لحظه‌ای هزینه‌های ساخت به خصوص نرخ فروش مصالح، تمایل به عرضه واحدهای مسکونی نوساز از سوی سازنده‌ها کم شده است؛ هر چند انبوه‌سازان به دلیل آنکه ساخت وفروش مسکن به‌عنوان حرفه اصلی و محل درآمد آنها تلقی می‌شود در هر شرایطی ناچار به عرضه مسکن هستند اما هم‌اکنون تعداد قابل توجهی از سازنده‌ها اعم از حرفه‌ای و غیر حرفه‌ای، تا حد امکان از عرضه واحدهای نوساز خودداری کرده ومنتظر ایجاد ثبات نسبی در بازار برای تصمیم‌گیری هستند. بازار ساخت وساز کشور از سال 93 تاکنون در رکود قرار دارد و هم اکنون دامنه رکود ساختمانی در این کلان‌شهرها بیشتر شده است. در بهار امسال مجموعا پروانه ساخت برای 102 هزار واحد مسکونی صادر شد. اگر این رقم در فصل‌های بعد سال جاری هم تکرار شود وضعیت ساخت وساز در سال 99 مشابه 6 سال گذشته-از سال 93 تا 99- خواهد بود که به دلیل قرارگیری آمار کلی ساخت وساز کشوری حول و حوش ساخت متوسط سالانه 400 هزار واحد مسکونی، این بازار در شرایط رکودی قرار داشت. از آنجا که به‌طور متوسط کف عرضه جدید در بازار مسکن به منظور خروج از رکود ساختمانی در سال باید حول و حوش 560 هزار واحد مسکونی باشد ساخت سالانه 400 هزار واحد مسکونی به معنای قرارگیری بازار مسکن در شرایط رکودی است. تحقیقات میدانی از بازار ساخت وساز در مراکز این استان‌ها که 5 کلان‌شهر مهم کشور نیز محسوب می‌شوند و همچنین اظهارات مدیران ارشد جامعه انبوه‌سازی این کلان‌شهرها نشان می‌دهد در شرایط فعلی، به ترتیب نوسانات شدید نرخ ارز، تغییرات و رشد روزانه و حتی لحظه‌ای قیمت مصالح وتجهیزات ساختمانی، افزایش قیمت زمین ونوسانات بازار سرمایه 5 منبع اصلی ایجاد فشار بر سازنده‌ها هستند. طی ماه‌ها وهفته‌های گذشته به دلیل نوسانات شدید نرخ ارز، قیمت مصالح وتجهیزات ساختمانی به شدت تحت تاثیر قرار گرفته وافزایش یافته است. این افزایش و جهش قیمت حتی در مصالحی که صفر تا 100 آنها تولید داخل است مشاهده می‌شود. میلگرد، فولاد و آهن‌آلات ساختمانی و همچنین سیمان دو گروه از مصالح ساختمانی هستند که بنا بر اعلام انبوه‌سازان اگرچه 100 درصد تولید داخل هستند اما با نوسانات نرخ ارز به شدت تحت تاثیر قرار گرفته و نرخ فروش آنها به‌صورت لحظه‌ای و روزانه تغییر می‌کند. آمارها نشان می‌دهد قیمت فروش سیمان در حال حاضر نسبت به سال 96 حدود 5/ 3 برابر شده است و میلگرد نیز با 6/ 7 برابر افزایش قیمت در این بازه زمانی همراه شده است. همچنین بازار مصالح ساختمانی تحت تاثیر نوسانات ایجاد شده در بازار معاملات سهام از ناحیه سرایت اثر روانی این هیجانات تحت تاثیر قرار گرفته و این نوسانات نیز بر افزایش قیمت مصالح و در نهایت هزینه تمام شده ساخت مسکن اثر داشته است. هیجانات بازار معاملات سهام همچنین بر بازار معاملات املاک کلنگی نیز اثر داشته و منجر به سرایت اثر روانی از ناحیه شکل‌گیری انتظارات تورمی برای فروشندگان و مالکان واحدهای مسکونی کلنگی و اثرگذاری بر سطح قیمت‌های پیشنهادی فروش شده است.
بازار پاییزی زمین در 5 کلان‌شهر
تحقیقات میدانی از بازار مسکن و ساخت و ساز 5 کلان‌شهر کرج، اهواز، اصفهان، مشهد و تبریز نشان می‌دهد هم اکنون متوسط قیمت زمین در این کلان‌شهرها تقریبا به سطح میانگین قیمت زمین در بهار شهر تهران رسیده است. در این 5 کلان‌شهر به‌طور متوسط هزینه خرید یک مترمربع زمین مناسب برای ساخت و ساز رقمی حدود 20 تا 30 میلیون تومان برآورد می‌شود.
سازنده‌ها وانبوه‌سازان مسکن در این کلان‌شهرها می‌گویند تامین هزینه زمین از یکسو و کمبود زمین مناسب برای ساخت از سوی دیگر دو چالش اصلی سازندگان مسکن برای اجرای پروژه‌های جدید ساختمانی در حال حاضر است. از یکسو قیمت زمین و املاک کلنگی به میزان قابل توجهی افزایش یافته است واز سوی دیگر هم‌اکنون عرضه ملک کلنگی مناسب برای ساخت کاهش یافته است. انتظارات تورمی مالکان زمین و املاک کلنگی هم از دیگر عواملی است که موجب شده است سازنده‌ها از محل تامین زمین با مشکل مواجه شوند. چرا که برخی مالکان و فروشنده‌های زمین به دلیل انتظارات تورمی و توقع افزایش قیمت در آینده از عرضه زمین‌های قابل ساخت به بازار ساخت و ساز در شکل مشارکت یا فروش خودداری می‌کنند یا قیمت‌های غیرواقعی به سازنده‌ها اعلام می‌کنند.
در واقع جنس کمبود زمین در این کلان‌شهرها هم مانند جنس کمبود زمین در شهر تهران است. با این حال هم‌اکنون بزرگ‌ترین مانع سازنده‌ها در مسیر استارت پروژه‌های جدید ساختمانی و تکمیل پروژه‌های نیمه تمام «نوسانات نرخ ارز و اثر تحولات ارزی بر قیمت مصالح» است. این موضوع بیش از تغییرات قیمت وکمبود زمین در مسیر سازنده‌ها مانع ایجاد کرده است. علاوه بر تغییرات لحظه‌ای قیمت مصالح، دبه قیمتی برخی تولیدکننده‌ها و عرضه‌کننده‌های مصالح ساختمانی نیز فشار بر سازنده‌ها را دو چندان کرده است. انبوه‌سازان می‌گویند در بسیاری از موارد قیمت‌های توافق شده با تولیدکننده‌های مصالح به‌صورت روزانه از سوی آنها تغییر می‌کند. یک مانع مهم دیگر در مسیر ساخت وسازها، چالش کمبود نیروی انسانی ماهر است. دستمزد نیروی کار به دلیل تضعیف ارزش ریال در برابر دلار افزایش یافته است. علاوه بر این بخش زیادی از کارگران تبعه افغانستان که پیش از این در کارگاه‌های ساختمانی ایران کار می‌کردند به‌دلیل تضعیف پول ملی، به کشور خود بازگشته‌اند و هم‌اکنون بازار ساخت وساز با کمبود نیروی کار ساده و ماهر مواجه شده است.نتایج تحقیقات میدانی نشان می‌دهد دستمزد افرادی که هم‌اکنون به‌عنوان کارگر ساختمانی در پروژه‌های ساختمانی فعالیت دارند از حدود روزانه 100 هزار تومان به 150 تا 160 هزار تومان و در برخی موارد بیشتر افزایش یافته است. مجموعه این عوامل باعث شده است هم اکنون سازندگان در محاصره عوامل رکودساز بازار ساخت‌و‌ساز قرار بگیرند و ناچار به کاهش فعالیت‌های ساختمانی خود شوند. این عوامل در عین حال به‌عنوان ترکیبات رکود ساختمانی در کلان‌شهرهای کشور قابل شناسایی هستند.
تحقیقات میدانی همچنین از حضور متفاوت برخی از بسازو بفروش‌ها در بازار مسکن کلان‌شهرها خبر می‌دهد. در شرایط رکودی بازار معاملات مسکن و بازار ساخت وساز برخی از بساز و بفروش‌ها در حالی که حاشیه سود ساخت به میزان قابل توجهی کاهش یافته است در شکل خریدار سرمایه‌ای وارد بازار شده و به جای صرف توان مالی و فنی برای ساخت مسکن اقدام به خرید آپارتمان‌های آماده کرده تا در سال بعد با انتفاع از تورم مسکن، سود بالاتری به دست آورند.
برآوردها نشان می‌دهد حاشیه سود ساخت مسکن در برخی از مناطق شهری بعضی از شهرهای بزرگ برای یک پروژه که دوره ساخت یک و نیم تا دو سال را طی می‌کند برای سازنده‌ها هم‌اکنون حدود 20 درصد است. این در حالی است که سپرده‌گذاری یکساله با کمترین نرخ سود بانکی بازدهی 18 تا 20 درصدی برای سپرده‌گذاران دارد. از سوی دیگر میانگین قیمت مسکن در کشور در فاصله بهار سال گذشته منتهی به پایان بهار امسال 62 درصد افزایش یافت. بنابراین، جدا از برخی انبوه‌سازان و سازندگان حقوقی مسکن که ناچار به ساخت وساز با هر حاشیه سودی هستند، گروهی از بساز و بفروش‌های غیر‌حرفه‌ای در کلان‌شهرها اقدام به تغییر نقش از سازنده مسکن به خریدار سرمایه‌ای کرده‌اند. در واقع این افراد به جای آنکه سرمایه خود را به بازار ساخت وساز وارد کرده وسود ساختمانی دریافت کنند ترجیح می‌دهند در بازار معاملات واحدهای مسکونی آماده سرمایه‌گذاری کنند. این موضوع خود چالش کمبود عرضه در بازار مسکن را تشدید می‌کند.یک علت مهم اقدام برخی از سازنده‌ها به عرضه تعداد کمتری از واحدهای مسکونی آماده خود به بازار مسکن در شرایط فعلی هم همین عامل است. آنها با این استدلال که علاوه بر نامشخص بودن چشم‌انداز تورم ساختمانی و وضعیت بازار معاملات مسکن در آینده، از آنجا که بخش قابل توجهی از خریداران مسکن در حال حاضر بساز و‌بفروش‌هایی هستند که به بازار خرید مسکن ورود کرده وقصد دارند سود بالا کسب کنند و در نتیجه واحدهای ساخته شده به دست مصرف‌کننده‌ها یا متقاضی مصرفی مسکن نمی‌رسد، عرضه واحدهای آماده به بازار را کاهش داده‌اند. این در حالی است که برخی دیگر از سازنده‌ها چشم‌انداز بهتری برای بازار معاملات سپس بازار ساخت مسکن در سال 1400 به بعد را ترسیم می‌کنند. به اعتقاد آنها در صورت رسیدن بازارهای موازی بازار مسکن به حالت ثبات نسبی، شاهد افزایش ورود سرمایه از بازارهای سهام، ارز و طلا به بازار مسکن خواهیم بود و از آنجا که اقبال متقاضیان به خرید مسکن افزایش می‌یابد انگیزه سازنده‌ها برای ساخت وساز نیز بیشتر می‌شود.

بازار آریا

دنیای اقتصاد/


نظرات شما

ارسال دیدگاه

Protected by FormShield

ساير مطالب

کارمزد خدمات بانک ها از اول آذر بیشتر می شود

عرضه محصولات فولادی در بورس کالا و رویه جدید واردات در مقابل صادرات

تحلیل عسکری مارانی از اتفاقات اخیر بورس و تکرار اشتباهات/ شروط صعود بازار

کاهش قیمت سهام منجر به زیان 6.7 و 2 میلیارد دلاری جف بزوس و بیل گیتس شد

وضعیت پذیرش دو باشگاه و احتمال واگذاری بخشی از سهام استقلال به طلبکاران

پیش بینی این هفته بورس با احتمال اقبال به تک نمادهای کوچک

درخواست اینترنت دانش‌آموزان روستای کمره میشنان

ویروس کرونا از طریق مواد غذایی منتقل می‌شود؟

امام جمعه قم: پرسش از هولوکاست در فرانسه جرم است، ولی توهین به پیامبر آزاد؟!

ثبت‌نام مسکن ملی برای دومین بار ممکن شد

دیدار ترامپ با نیرو‌های ویژه عملیات ترور البغدادی

عکس هوایی از ویرانی‌های زلزله ازمیر

نماینده سردشت: هزار نفر از این شهر مهاجرت کردند

علت کمبود روغن در بازار

نصرالله: غرب از حمایت تکفیری‌ها دست بردارد

هفته سخت بازار سرمایه/ شمارش معکوس برای سبز شدن شاخص

اعلام حمایت کویت از هرگونه تصمیم اوپک‌ پلاس

قیمت دلار پس از پیروزی بایدن در انتخابات/ احتمال سقوط آزاد ارز چقدر است؟

کاهش 1600 تومانی قیمت دلار در این هفته / روند قیمت دلار و یورو در هفته‌ای که گذشت

تعداد دکل های نفتی آمریکا افزایش یافت / کاهش دوباره 3 درصدی قیمت جهانی نفت

افت شدید شاخص های آمریکایی با افزایش موارد ابتلا به کرونا

مادر شیشه‌ای پسرش را کُشت و خودکشی کرد

رضا شفیعی‌جم به «شب‌های مافیا» آمد

ائتلاف نظامی آمریکا اعتراف کرد

پیشنهاد جدید به کاندیداهای ریاست جمهوری 1400

زمان ثبت‌نام پذیرفته‌شدگان کنکور اعلام شد

کرونای قالیباف خفیف است

فرانسوی‌ها به سرعت در حال مسلمان شدن هستند

هلال‌احمر ایران: کمک به ترکیه منوط به درخواست آن هاست

افزایش آمار کشته شدگان در زلزله ازمیر

طرح سپاه برای جستجوی خانه به خانه‌ی کرونا

اولاند: تروریست‌ها را نباید با مسلمانان اشتباه گرفت

تصویری از زلزله ترکیه که در فضای مجازی ترند شد

رایزنی ایران و ارمنستان برای حل مناقشه قره‌باغ

زمان واریز یارانه آبان ماه اعلام شد

آمادگی اورژانس برای اعزام تیم عملیات ویژه به ترکیه

نظرسنجی عجیب حجت‌الاسلام زائری درباره خودش!

درخواست اینترنت دانش‌آموزان یک روستای لرستان

رشد 54درصدی تولید ایران خودرو با فروش 250 هزار خودرو در 7 ماه

اعلام زمان واریز یارانه آبان/ هر خانوار چقدر یارانه می‌گیرد؟

طلا به روند صعودی قیمت بازگشت

عرضه ارز در سامانه نیما شدت گرفت

صادرات 9.3 میلیارد دلاری خودرو کره جنوبی در 3 ماه

یک دامدار خطاب به زاکانی: شب عید گوشت کیلو 400 تومن دست مردم پیدا نمی کنید!

آغاز افزایش کارمزد خدمات بانکی از آذرماه

آمادگی بانک توسعه تعاون برای سرمایه گذاری در چهارمحال و بختیاری

افت دسته‌جمعی بازارهای مالی / قیمت سکه در این هفته چقدر کم شد؟

پیش‌بینی قیمت خودرو در آستانه انتخابات آمریکا

39 مدیر متخلف بورسی و فرابورسی به سلب صلاحیت و جریمه نقدی محکوم شدند

پرتاب آزمایشی موشک بالستیک قاره پیما توسط آمریکا