بازار آریا

آخرين مطالب

بررسی مسکن اجتماعی در ایران تحليل آريا بازار

بررسی مسکن اجتماعی در ایران
  بزرگنمايي:

بازار آریا - مسکن اجتماعی به نوع خاصی از عرضه مسکن اطلاق می‌شود که ریشه در قرن نوزدهم دارد. گروهی از کشورهای توسعه‌یافته پس از جنگ جهانی دوم این نوع مسکن را به گروه‌های کم‌درآمد و میان درآمد عرضه کردند.
این نوع مسکن اجتماعی به‌صورت انبوه ساخته می‌شود و به شکل اجاره یا اجاره به‌شرط تملیک در اختیار دهک‌های ضعیف جامعه قرار می‌گیرد. با توجه به اینکه تأمین مسکن برای دهک‌های ضعیف جامعه همواره در مسیر بهینه خود حرکت نمی‌کند تأمین مسکن اقشار کم‌درآمد از مصادیق شکست بازار بوده و دولت مکلف به دخالت در بازار است. عدم تعادل بین عرضه و تقاضا علاوه بر تأثیر بر قیمت مسکن ، اجاره‌بها را نیز به‌شدت متأثر می‌کند. به همین سبب، یکی از دلایل دخالت دولت در بازار مسکن، تأمین مسکن برای دهک‌های ضعیف جامعه است. در این نوشتار درصدد هستیم سیاست‌های مسکن اجتماعی در ایران را مورد ارزیابی قرار دهیم.
سیاست اجتماعی و مسکن اجتماعی در ایران
سیاست اجتماعی در معنای عام آن به معنای سامان‌دهی نظام اقتصادی است و در معنای خاص خود به نحوه تأمین اجتماعی یعنی پوشش‌های بیمه‌ای و غیر بیمه‌ای، یارانه‌ها و غیره مربوط می‌شود. در کشورهای توسعه‌یافته ، مجموعه سیاست اجتماعی (عام و خاص) به‌گونه‌ای عمل می‌کند که نیازهای اولیه اعضای جامعه را برآورده کند. بدین لحاظ سیاست اجتماعی در بخش مسکن با برنامه‌های اقتصادی دولت و دخالت دولت در بازار زمین و مسکن برای تأمین اجتماعی مسکن برای کلیه گروه‌های اجتماعی معنا می‌یابد. ازاین‌رو در نظام اجتماعی ایران همانند بسیاری کشورهای دیگر، مبالغ بسیاری صرف هزینه‌های مسکن برای گروه‌های هدف می‌گردد؛ هرچند نبود سیاست اجتماعی تأمین مسکن به‌طور عام و ناسنجیدگی اقدامات انجام‌گرفته درزمینهٔ سیاست‌گذاری مسکن و تأمین اجتماعی به‌طور خاص نتوانسته است مشکل مسکن گروه‌های کم‌درآمد را بهبود بخشد. یکی از سیاست‌های دولت در برنامه‌های ملی مسکن، سیاست مسکن اجتماعی بوده است. در کشورهای توسعه‌یافته، هدف ایجاد مسکن اجتماعی را می‌توان کنترل تقاضای فزاینده مسکن، ایجاد ثبات در بازار، مهار بحران‌های خطرناک اجتماعی و ایجاد تحرک در اقتصاد ملی و کاهش نرخ بیکاری دانست. گروه‌های هدف در عرضه‌ی مسکن اجتماعی زوج‌های جوان، دهک‌های کم‌درآمد و خانوارهای بی‌سرپرست هستند که توان خرید مسکن را ندارند. این خانه‌ها دارای شرایط ذیل می‌باشند:
سطح زیربنای آن‌ها تا 50 متر است
به‌صورت انبوه ساخته می‌شود
به‌صورت اجاره یا اجاره به‌شرط تملیک در اختیار گروه‌های هدف قرار می‌گیرد
با مشارکت و دخالت دولت ساخته می‌شود
سرمایه تولید این نوع مسکن با مشارکت دولت، بانک‌ها، سازمان تأمین اجتماعی و فروش سهام به بهره‌برداران تأمین می‌شود؛ استفاده‌کنندگان از این نوع مسکن با پرداخت 30 درصد از درآمد خود، به‌طور اجاره‌ای ساکن می‌شوند.
مسکن اجتماعی در برنامه‌های توسعه ایران
برنامه دوم توسعه
در برنامه دوم توسعه اقتصادی و اجتماعی، مسکن اجتماعی از جایگاه ویژه‌ای برخوردار بوده است. برنامه‌های حمایتی در برنامه دوم درزمینهٔ ی تأمین مسکن اقشار کم‌درآمد عبارت‌اند از: مسکن اجتماعی، مسکن حمایتی، ساخت واحدهای استیجاری و حمایت از انبوه‌سازان. در بررسی و تحلیل بحث مسکن اقشار کم‌درآمد در برنامه دوم توسعه، نقاط ضعف و قوت قابل‌توجهی مشهود است. نقاط ضعفی همچون بی‌توجهی به‌تناسب بعد خانوارهای کم‌درآمد با مساحت پیشنهادی مسکن و نقاط قوتی همچون افزایش تولید و گسترش انبوه‌سازی در کشور. درست است که کاستیهای آشکاری در پرداختن به کیفیت‌ها – چه در تدوین و چه در اجرا- در برنامه‌های دوم توسعه مشاهده می‌شود؛ که این خود موجب موکول شدن اجرای بخش اعظم اهداف کیفی آن به برنامه‌های آتی شده است؛ اما کاهش نرخ تورم، کاهش ضریب جینی، افزایش تولید مسکن همگام با کاهش بهای مسکن ازجمله ویژگی‌های قابل‌توجه این برنامه به شمار می‌رود؛ که می‌توان به پشتوانه آن‌ها این برنامه را در بخش مسکن اقشار محروم به‌طور نسبی موفق خواند.
برنامه سوم توسعه
در برنامه سوم توسعه 85186 واحد مسکونی استیجاری به‌صورت اجاره به‌شرط تملیک، به زوج‌های جوان وزنان سرپرست خانوار عرضه شد. این سیاست یک‌راه حل موقت برای زوج‌های جوان و راه‌حل دائمی برای زنان بدون سرپرست و دهک‌های درآمدی 1 تا 3 درآمدی که اصلاً امکان خانه‌دار شدن ندارند، محسوب می‌شد. منابع مالی برای تأمین هزینه‌های این سیاست به این صورت بود: 50 درصد از سهم دولت،50 درصد از طریق تسهیلات بانکی.
برنامه پنجم توسعه
در طول سال‌های برنامه پنجم توسعه با توجه به تخصیص بخش اعظم منابع بخش مسکن به تکمیل طرح مسکن مهر و مواجهه سیاست‌گذاران این بخش با محدودیت منابع و یارانه‌های تخصیص‌یافته به بخش مسکن، قدرت عمل دولت کاهش‌یافته و اجرای برنامه‌های عملیاتی همچون مسکن اجتماعی به تعویق افتاد.
برنامه ششم
در برنامه ششم توسعه پیش‌بینی گردید 570 هزار واحد مسکن حمایتی برای کمک به اقشار کم‌درآمد عرضه شود. برنامه تأمین مسکن اقشار کم‌درآمد در دو قالب مسکن و مسکن به پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی، وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی و بانک مرکزی تنظیم شد که مسئولیت اجرای آن نیز به عهده بنیاد مسکن انقلاب اسلامی است. مسکن در دو ساختار مسکن استیجاری و پرداخت کمک اجاره و وام قرض‌الحسنه عرضه می‌شود. در بخش مسکن اجتماعی، ساخت واحدهای استیجاری توسط دستگاه‌هایی که خانوارهایی را تحت پوشش‌دارند همچون کمیته امداد امام خمینی، سازمان بهزیستی، خیرین مسکن‌ساز انجام می‌شود. تأمین زمین در این مورد با وزارت راه و شهرسازی است که در صورت فراهم بودن زمین، تسهیلاتی در برنامه پیش‌بینی‌شده است تا سرمایه‌گذاران و متقاضیانی که مبالغ قابل‌توجهی برای ساخت مسکن استیجاری در اختیاردارند در این طرح ورود پیداکرده و با تفاهم‌نامه‌ای که به مدت 10 سال بین آن‌ها و بنیاد مسکن انقلاب اسلامی امضا می‌شود واحدهای مسکونی را تحت نظارت بنیاد بسازند و بخشی از آن‌ها را به خانوارهای شناسایی‌شده توسط کمیته امداد امام خمینی، سازمان بهزیستی و سایر گزینش‌ها قرار دهند.
نقد سیاست مسکن اجتماعی در ایران
طرح مسکن اجتماعی بر اساس تجارب جهانی برنامه موفقی برای تأمین مسکن دهک‌های ضعیف جامعه است اما موفقیت طرح مسکن اجتماعی منوط به نحوه‌ی اجرای آن است بنابراین چگونگی‌ اجرایی آن را در ایران در این بخش موردبررسی قرار می‌دهیم
فقر نگاه فضایی، تمرکز فقر
یکی از مهم‌ترین اصول مسکن اجتماعی که از تجارب جهانی فهمیده می‌شود این است که با «اختلاط نشینی» دهک‌های کم‌درآمدها در مناطق برخوردارتر از شکل‌گیری آسیب‌های اجتماعی و امنیتی جلوگیری نمایند و باعث انسجام اجتماعی شده و از شکل‌گیری فضای دوقطبی در شهرها جلوگیری کنند. یکی از مشکلات مسکن مهر هم همین بود که موجب تجمیع شهروندان کم‌درآمد در یک نقطه و آسیب‌های تاشی از آن می‌شد.
همچنین ایجاد فضاهای عمومی برای افزایش تعاملات اجتماعی، فضاهای تفریحی، آموزشی، بهداشتی و بهبود دسترسی‌ها و محله محوری باید بخش اصلی هر طرح مسکن اجتماعی باشد. درحالی‌که طرح دولت در بخش مسکن اجتماعی از مفهوم و معنای اجتماعی و فرهنگی‌اش به کالبدی فیزیکی و بی‌هویت فروکاستِ شده است.
علاوه براین، نیاز به مسکن به زمینه‌های فرهنگی، اجتماعی، اقتصادی، جغرافیایی و فضایی بستگی دارد. فاکتورهایی مانند نوع تصرف، اندازه خانه، میزان تراکم محل، نوع معماری بنا، موقعیت مسکن در شهر یا خارج شهر، نحوه‌ی بازپرداخت وام‌ها و … همگی بسته به شرایط فضایی مختلف فرق می‌کند. مسکن اجتماعی در شهر تهران با مسکن اجتماعی‌ در سیستان و بلوچستان یا خوزستان قطعاً از بسیاری جهات متفاوت باید باشد. در نظر نگرفتن این ملاحظات فضایی و ارائه‌ی فرمول واحد از بالا و مرکز برای همه‌، اشتباه جبران‌ناپذیری است. یکی از مشکلات مسکن مهر این بود که در آن از ملاحظات محلی و فضایی غفلت شده بود. مثلاً هزینه‌ی زیادی صرف ساخت مسکن برای کپرنشین‌های منطقه‌ی بلوچستان شده بود؛ اما با ویژگی‌های فرهنگی جامعه‌ی محلی فاصله داشت که افراد از سکونت در چنان خانه‌هایی سرباز زدند. درحالی‌که خانه‌ی بلوچ، وسیع و فضایی کاملاً محافظت‌شده برای حریم خصوصی و خانواده دارد، خانه‌های ساخته‌شده کاملاً شبیه خانه‌های شهری در تهران شده بود.
نهادسازی
تجارب جهانی نشان می‌دهد طرح مسکن اجتماعی زمانی موفق است که همراه با ایجاد نهادها و ساختارهای لازم باشد. دخالت مستقیم دولت در خانه‌سازی به علت بوروکراسی پیچیده و عدم تناسب ساختار دولت‌ها با این‌گونه پروژه‌ها ناموفق است. از سوی دیگر بخش خصوصی به دلیل اینکه هدف اصلی‌اش کسب سود است منجر به تضییع حقوق شهروندان می‌شود بنابراین وجود نهادهای واسط ضروری است که ماهیتی مردمی، عمومی و غیرانتفاعی دارند تا در حوزه‌هایی مانند اجاره‌داری، شناسایی نیازمندان واقعی و مذاکره و تسهیلگری بین بخش دولت، بخش خصوصی و شهروندان ایفای نقش کند اما در طرح مسکن اجتماعی در ایران خبری از مکانیسم ایجاد ساختارهای لازم با ویژگی‌های فوق نیست.
شایستگی، پایداری و بهره‌وری انرژی
ازآنجاکه در مسکن اجتماعی، مسکن به‌طور انبوه تولید می‌شود و جمعیت زیادی هم در آن ساکن می‌شود، بهره‌وری انرژی و سازگاری با محیط‌زیست در این خانه‌ها می‌تواند نقش مهمی در حفظ محیط‌زیست ایفا کند. معماری زیبا و هویت‌بخش که رفاه نسبی جسمی و روانی را برای ساکنان فراهم کند باید جزو اصول مسکن اجتماعی باشد تا از تبدیل خانه‌ها و محلات مسکن اجتماعی به محیط‌های بی‌روح، زشت و جداشده‌ای که چیزی بیشتر از یک خوابگاه موقت نیستند، جلوگیری کند. تأمین مسکن بدون آنکه نهایتاً منجر به بهتر شدن حال ساکنان آن شود و کیفیت زندگی آنان را ارتقاء ندهد، نقض غرض خواهد بود درحالی‌که در مسکن اجتماعی در ایران هیچ نشانی از توجه به معیارهای زیست‌محیطی یا رعایت اصول معماری دیده نمی‌شود.
نتیجه‌گیری
ممکن است اولین نکته‌ای که در باب اسکان کم‌درآمدها به ذهن متبادر گردد، صرف لزوم تهیه سرپناه توسط دولت، بدون توجه به فاکتورهایی مانند استانداردهای ساخت‌وساز و الزامات دسترسی قشر هدف به امکانات رفاهی معمول در نقاط شهر باشد و اسکان دهک‌های محروم در موقعیت مساوی با قشر برخوردار هدفی آرمانی تلقی شود درحالی‌که سیاست‌های شهری باید به‌گونه‌ای اتخاذ شوند که دهک‌های محروم نیز بتوانند از زندگی استاندارد برخوردار شوند.
در سیاست‌های تأمین مسکن قابل‌خرید نحوه شناسایی افراد و اقشار هدف، گروه‌بندی افراد و اقشار هدف، گروه‌بندی افراد به لحاظ خدمت موردنیاز و نوع خدمت قابل‌ارائه و درنهایت مدیریت این سیاست‌ها نیمی از مسیری است که لازم است برای کمک به اسکان این قشر طی نمود. متأسفانه مقوله شناسایی گروه‌های مختلف درآمدی موضوعی است که به‌رغم اهمیت وافر، در کشور مورد غفلت واقع‌شده است. بدون تردید اجرای سیاست اسکان و دیگر سیاست‌هایی که در آن‌ها شناسایی اقشار جامعه گام اولیه و اساسی محسوب می‌شود (ازجمله سیاست نقدی کردن یارانه‌ها، سیاست واقعی کردن قیمت حامل‌های انرژی و پرداخت و توزیع عادلانه یارانه سوخت میان اقشار مختلف درآمدی) بدون انجام این مهم همواره در قالب توصیه‌های سیاستی باقی‌مانده وهیچگاه محقق و عملی نخواهند شد. بنابراین شناسایی اقشار مختلف درآمدی ازجمله وظایف وزارت رفاه و تأمین اجتماعی بوده وتا عملی نشدن بر عهده این مجموعه باقی خواهد ماند. نحوه و چگونگی اعمال این سیاست نیز بسیار مهم و از ظرافت خاصی برخوردار است.


نظرات شما

ارسال دیدگاه

Protected by FormShield

ساير مطالب

آیا هژمونی دلار باقی می‌ماند؟

وقت سنت‌شکنی صادرکنندگان نفت

عمق رکود در کدام «متراژ»؟

دوچرخه‌سواران سطح شهر بیمه هستند؟

احتمال رکود آزاردهنده‌ در اقتصاد جهان

سفر میلیارد دلاری تزار

بازار ارز در نقطه صفر پاییزی

چرا میلیاردرها از 45 هزار و 500 تومان نمی‌گذرند؟!

چالش تأمین غذا و دارو در آینده

سیاه و سپید اقتصاد ایران به روایت مجمع جهانی اقتصاد

وضعیت اشتغال زنان و مردان در تابستان98

پالس‌های نفتی ایران و عربستان/ آیا روابط دو کشور وارونه می‌شود؟

یارانه‌های پنهان به سود ثروتمندان

واردات لوازم خانگی بدون پشتیبانی

راهبردهای یارانه‌زدایی

آموزش، حلقه مفقوده فاجعه لردگان

وابستگی به نفت، بیماری مزمن اقتصاد ایران/ رویایی که هیچ وقت مجال محقق شدن نیافت

سایه روشن مداخله دولت در بازار مسکن

فرصت بزرگ بازار اوراسیا برای ایران

پایان‌نامه‌ها؛ بی‌خاصیت‌های اجباری

حرفه دهه هفتادی‌ها و هشتادی‌ها

جابه‌جایی قله تورم به طبقه متوسط

آسیب پذیری زیرساخت‌های سعودی

تحلیلی تاریخی از تحریم بانک مرکزی

10سرعت گیر تورم

نبض بازار مسکن نمی‌زند

فشار بازار برای کاهش قیمت خودروهای چینی

تکانه «سیل» به رشد اقتصادی

آیا شاخ مافیای کنکور شکسته می‌شود؟

اگر یارانه‌تان قطع شده حتما بخوانید

کمک 16هزار میلیاردی به پولدارها!

یارانه واقعی کم درآمدها چقدر است؟

ردپای نامرئی مافیای کودکان کار

گره 15 میلیارد دلاری برجام

«بنزین‌درمانی» به نفع ثروتمندان

وضعیت حضور تجاری ایران در 15بازار منطقه

راهکارهایی برای مهار پول داغ

حساب‌های «آف‌شور» به جای «اینستکس»

نجات کسب و کار با اعمال تغییرات پایدار

خودمختاری در صرف منابع استراتژیک؟

بــازار بــدون نــظارت!

آیا رشد وزنی صادرات غیرنفتی علامت مثبت اقتصادی است؟

روایتی ناتمام از بحران آب در سیستان و بلوچستان

جغرافیای تازه صادراتی ایران

شلیک به قلب خودکفایی شکر

آیا سرطان «ناصر خسرو» درمان می‌شود؟

طلای دست دوم بخریم یا نخریم؟

کلاهبرداری با "سهمیه بندی بنزین"

تغییر سکان کنترل تورم

چرا شکاف طبقاتی بیشتر شد؟