بازار آریا

آخرين مطالب

سراب سونامی مسکن؛ تلقین فروشندگان تحليل آريا بازار

سراب سونامی مسکن؛ تلقین فروشندگان
  بزرگنمايي:

بازار آریا - برخلاف تصور غالب که سعی دارد عنوان کند قیمت مسکن در ماه پایانی سال جهش قابل ملاحظه‌ای داشته و بر این اساس مالکان از پنج تا 10 درصد قیمت‌های پیشنهادی را افزایش دادند، آمار و ارقام حاکی از آن است که رشد قابل ملاحظه‌ای در معاملات قطعی اتفاق نیفتاده است.

برخلاف تصور غالب که سعی دارد عنوان کند قیمت مسکن در ماه پایانی سال جهش قابل ملاحظه‌ای داشته و بر این اساس مالکان از پنج تا 10 درصد قیمت‌های پیشنهادی را افزایش دادند، آمار و ارقام حاکی از آن است که رشد قابل ملاحظه‌ای در معاملات قطعی اتفاق نیفتاده است.
شاخص‌های متعددی از کاهش سرعت رشد قیمت مسکن در نیمه دوم سال 1397 حکایت دارد. افزایش میانگین ماهیانه قیمت مسکن پایتخت در ماه‌های مهر، آبان، آذر، دی و بهمن به ترتیب 6.4، 6.6، 4.1، 2.5 و 1.7 درصد به ثبت رسیده است. با این حال برخی خریداران که به گفته رئیس اتحادیه مشاوران املاک همواره مسائل را به بازه‌های زمانی قبل و بعد از اتفاقات تقسیم‌بندی می‌کنند تلاش دارند در ماه‌های پایانی سال خرید خود را نهایی کنند. همین موضوع به رشد قیمت اسمی، پیشنهادی و بعضاً قطعی در آخرین ماه‌های سال منجر می‌شود. هدف پنهان گروهی از مالکان نیز که به خریداران می‌گویند بعد از عید قیمت‌ها عجیب و غریب بالا می‌رود این است که از رونق نسبی معاملات در ماه‌های پایانی استفاده کنند.
از سوی دیگر طبق اطلاعات یک سامانه ملکی که محاسبه موسوم به «کیس شیلر» Hybrid index - case shiller and hedonic index بر اساس محدوده مکانی و زمانی، متراژ، سال ساخت و دیگر عوامل تعیین‎کننده را در نظر گرفته و تأثیر آن‌ها را در این شاخص بررسی می‌کند، هم‌اکنون میانگین قیمت هر متر مربع مسکن شهر تهران 9 میلیون و 650 هزار تومان است؛ زیرا در این بررسی، قیمت‌های غیرمتعارف که ممکن است بر اساس اشتباه خریدار، معاملات صوری یا سایر عوامل شکل گرفته باشد حذف می‌شود. با این حال طبق آمار رسمی بانک مرکزی که بر اساس روش‌های سنتی متوسط قیمت معاملات محاسبه می‌شود میانگین قیمت مسکن شهر تهران متری 9 میلیون و 970 هزار تومان است.
البته افزایش قیمت قطعی در آخرین ماه سال چندان محسوس نیست. با این‌که بنا به گفته‌ی دفاتر مشاور املاک، صاحب خانه‌ها بعد از بهمن ماه پنج تا 10 درصد قیمت‌های پیشنهادی را بالا برده‌اند، رصد معاملات قطعی نشان می‌دهد افزایش چشمگیری در قیمت‌ها اتفاق نیفتاده است. به طور مثال متوسط رشد قیمت مسکن زیر پنج سال شهر تهران در سه ماهه اخیر 3 درصد به ثبت رسیده؛ در حالی که شاخص شش ماهه 16 درصد رشد قیمت را نشان می‌دهد. به بیان دیگر در سه ماهه پاییز قیمت‌ها 13 درصد افزایش یافته بود که در سه ماهه زمستان به 3 درصد رسید.
هم‌اکنون میانگین قیمت هر متر مربع مسکن زیر پنج سال ساخت شهر تهران بر اساس روش محاسباتی جدید 9 میلیون و 290 هزار تومان است. با این حال میانگین قیمت بر اساس معاملات رقم 11 میلیون و 340 هزار تومان را نشان می‌دهد. هم‌چنین میانگین قیمت آپارتمان نوساز شهر تهران در اسفندماه 1397 بر اساس شاخص محاسباتی «کیس شیلر»، متری هشت میلیون و 862 هزار تومان است که از افزایش 3 درصد قیمت در سه ماهه اخیر حکایت دارد. با این حال میانگین نوساز شهر تهران بر اساس محاسبه سنتی 9 میلیون و 780 هزار تومان در هر متر مربع است که 3 درصد افزایش قیمت سه ماهه را نشان می‌دهد.

میانگین قیمت مسکن نوساز در بعضی مناطق شهر تهران در اسفندماه 1397 بر اساس دو شاخص «کیس شیلر» و «سنتی»
روش کیس شیلر روش سنتی
منطقه 1 متری 19 میلیون و 80 هزارمنطقه 1 متری 23 میلیون و 590 هزار تومان
منطقه 2 متری 16 میلیون و 130 هزار تومانمنطقه 2 متری 17 میلیون و 200 هزار تومان
منطقه 4 متری 11 میلیون و 260 هزار تومانمنطقه 4 متری 11 میلیون و 490 هزار تومان
منطقه 5 متری 12 میلیون و 70 هزار تومانمنطقه 5 متری 13 میلیون و 700 هزار تومان
منطقه 8 متری 10 میلیون و 470 هزار تومانمنطقه 8 متری 10 میلیون و 190 هزار تومان
منطقه 12 متری 5 میلیون و 940 هزار تومانمنطقه 12 متری 5 میلیون و 900 هزار تومان
منطقه 14 متری 8 میلیون و 350 هزار تومانمنطقه 14 متری 8میلیون و 400 هزار تومان
ایده، طراحی و نحوه محاسبه این شاخص توسط اقتصاددانان مشهور کارل کیس، رابرت شیلر و آلن وایس انجام شد و به عنوان معتبرترین و پر ارجاع‌ترین شاخص قیمت مسکن در آمریکا مورد استفاده است. از طرفی این شاخص به عنوان یکی از اصلی‌ترین شاخص‌های اقتصاد کشور در کنار شاخص‌هایی چون نرخ اشتغال و درآمد مورد توجه قرار دارد. در محاسبه این شاخص قیمت معامله شده و تعداد دفعات معامله واحد مسکونی تأثیر پررنگ‌تری (وزن بیشتری) در محاسبه دارد.
بدین ترتیب تغییر قیمت واحدهای مسکونی که به دلایل مختلف از قبیل قیمت غیر معقول معامله نمی‌شوند یا کمتر معامله می‌شوند در محاسبه شاخص لحاظ نمی‌شوند و این نکته حائز اهمیت است؛ چراکه چنان‌چه فروشنده واحد مسکونی قیمت بالا و غیر معقولی را در نظر داشته باشد و بدان دلیل واحد معامله نشود، آن واحد مسکونی در محاسبه شاخص لحاظ نمی‌شود.
از طرفی چنانچه واحد مسکونی قیمت معقولی در بازار داشته باشد و تعداد دفعات معامله آن بالا باشد، تأثیر آن بر شاخص به همان تناسب بالاتر است. یعنی در شاخص کیس شیلر قیمت مسکن و تعداد دفعات معامله شده در بازه زمانی خاص تأثیر بیشتری در شاخص خواهند داشت.
اقتصادآنلاین


نظرات شما

ارسال دیدگاه

Protected by FormShield

ساير مطالب

مطلوب مستاجرها؛ تمدید یا جابه‌جایی؟

دلار در چند قدمی مرز مقاومتی

توهم بورس «همیشه سبز»

ورود به تخلفات قطعه‌سازان

بازگشت به خطوط تولید؟

بهترین کشورهای جهان برای مهاجرت کاری کدامند؟

چرا استارت آپ ما نظر دیگران را جلب نمی‌کند؟

چرا حساب‌های ایرانیان مقیم مالزی مسدود شد؟

حکمرانی هوش مصنوعی با همکاری جهانی

چرا قیمت‌ها در بازار افزایش یافت؟

غارت به اسم مبارزه با تروریسم

6 پایه گسترش فقر

بزرگ‌ترین موفقیت‌های ایران در تحریم‌ها به‌ دست آمده‌است

رقابت سخت خصوصی‌ها با نهادهای عمومی

فرهنگ شرکت‌های بزرگ: گوش کردن همراه با سکوت

حال اقتصاد ایران رو به بهبود است

پشت پرده قاچاق داروی ایرانی

آیا هژمونی دلار باقی می‌ماند؟

وقت سنت‌شکنی صادرکنندگان نفت

عمق رکود در کدام «متراژ»؟

دوچرخه‌سواران سطح شهر بیمه هستند؟

احتمال رکود آزاردهنده‌ در اقتصاد جهان

سفر میلیارد دلاری تزار

بازار ارز در نقطه صفر پاییزی

چرا میلیاردرها از 45 هزار و 500 تومان نمی‌گذرند؟!

چالش تأمین غذا و دارو در آینده

سیاه و سپید اقتصاد ایران به روایت مجمع جهانی اقتصاد

وضعیت اشتغال زنان و مردان در تابستان98

پالس‌های نفتی ایران و عربستان/ آیا روابط دو کشور وارونه می‌شود؟

یارانه‌های پنهان به سود ثروتمندان

واردات لوازم خانگی بدون پشتیبانی

راهبردهای یارانه‌زدایی

آموزش، حلقه مفقوده فاجعه لردگان

وابستگی به نفت، بیماری مزمن اقتصاد ایران/ رویایی که هیچ وقت مجال محقق شدن نیافت

سایه روشن مداخله دولت در بازار مسکن

فرصت بزرگ بازار اوراسیا برای ایران

پایان‌نامه‌ها؛ بی‌خاصیت‌های اجباری

حرفه دهه هفتادی‌ها و هشتادی‌ها

جابه‌جایی قله تورم به طبقه متوسط

آسیب پذیری زیرساخت‌های سعودی

تحلیلی تاریخی از تحریم بانک مرکزی

10سرعت گیر تورم

نبض بازار مسکن نمی‌زند

فشار بازار برای کاهش قیمت خودروهای چینی

تکانه «سیل» به رشد اقتصادی

آیا شاخ مافیای کنکور شکسته می‌شود؟

اگر یارانه‌تان قطع شده حتما بخوانید

کمک 16هزار میلیاردی به پولدارها!

یارانه واقعی کم درآمدها چقدر است؟

ردپای نامرئی مافیای کودکان کار