بازار آریا

آخرين مطالب

استهلاک، حلقه گم‌شده قيمت گذاري مسکن ايران مسکن

استهلاک، حلقه گم‌شده قيمت گذاري مسکن ايران
  بزرگنمايي:

آريا بازار- به نقل از موسسه مطالعات و پژوهش اقتصاد ايرانيان، ميثم رضايي کارشناس اين موسسه به طور کلي عوامل مؤثر بر نوسانات قيمت مسکن در ايران را به دو دسته عوامل درون‌زا و برون‌زا تقسيم کرده است.
عوامل درون‌زا در بازار مسکن مانند ساير بازارها به دو بخش عوامل سمت تقاضا و عوامل سمت عرضه تقسيم مي‌شود، اما موضوع متفاوت در اين بازار مربوط به عوامل سمت تقاضا هستند. در بازار مسکن عوامل طرف تقاضا به دو دسته تقسيم مي‌شوند.
1.تقاضاي واقعي مسکن (تقاضاي خانوار)
2. تقاضاي سرمايه‌اي ( تقاضاي مسکن براي حفظ ارزش دارايي يا سفته بازي)
در حوزه مسکن آنچه که موجب شکل‌گيري الگوي متفاوت تغيير قيمت مي‌شود، تقاضاي سرمايه‌اي است. تقاضاي مصرفي مسکن همواره با يک روند ملايم و فزاينده مواجه بوده است و بديهي است که تقاضاي سوداگرانه در بازارهاي مختلف زماني به وجود مي‌آيد که قيمت افزايش يابد. بنابراين مي‌توان دريافت که دوره‌هاي رکود و رونق در بخش مسکن مربوط به تقاضاي سرمايه‌اي است.
رضايي معتقد است؛ در شرايطي که سياست انبساطي اتخاذ شود و نقدينگي افزايش يابد و بازار سرمايه‌اي کاملي براي جذب آن وجود نداشته باشد، بخش مسکن تا حد زيادي اين نقدينگي را جذب و سبب بروز آثار تورمي مي‌شود. ورود نقدينگي در بخش مسکن هم به لحاظ افزايش شديد قيمت و هم به لحاظ ايجاد نوسانات شديد در توليد مسکن آثار مخربي به همراه دارد. کاهش تقاضاي خانوارها به ويژه در گروه‌هاي کم درآمد و متوسط جامعه از زيان‌بارترين آثار تورم بخش مسکن محسوب مي‌شود. دخالت و کمک دولت براي جبران بخش‌هايي از ضرر اقشار کم درآمد در اين شرايط به عنوان هزينه مشکلات ساختاري اقتصاد کشور، امري ضروري است که يک بار مالي مضاعف بر دوش دولت خواهد گذاشت.
آنچه که در بازار مسکن ايران با توجه به قانون عرضه و تقاضا غير متعارف است، رابطه تقاضا با قيمت است. آمار رسمي وزارت راه و شهرسازي نشان مي‌دهد که در دو سال اخير، ماهانه معادل دو برابر حجم تقاضاي موثر در بازار مسکن، ساخت وساز انجام شده است. اما کماکان با افزايش مازاد عرضه، قيمت نيز همچنان سير صعودي دارد. به عبارت ديگر افزايش عرضه در اين بازار موجب کاهش قيمت آن نشده است.
با واکاوي دلايل اين مساله مي‌توان به نتايج تامل برانگيزي رسيد. دلالان مسکن در زمان رکود با خالي نگه داشتن واحدهاي مسکوني، موجب مي‌شوند کمبود ساختگي در عرضه به وجود آيد و تعادل بين عرضه و تقاضا بهم خورده و در نتيجه، قيمت مسکن افزايش يابد. از اين رهگذر آنها مي‌توانند واحدهاي خود را با قيمت‌ بيشتري به فروش برسانند. با توجه به مازاد عرضه مسکن در سال‌هاي گذشته و عدم کاهش قيمت مي‌توان گفت که مازاد عرضه به خودي‌خود هيچ تأثير تسهيل‌کننده‌اي بر خريدهاي مصرفي مسکن نخواهد داشت و اگر دولت در اين زمينه تدبيري نيانديشد و اقدامي در جهت تبديل اين تهديد به فرصت انجام ندهد، چه بسا رکود فعلي عميق‌تر شود.
يکي از راهکارهاي کاربردي واقعي شدن قيمت مسکن مي‌تواند پر رنگ کردن هزينه استهلاک در ارزش‌گذاري مسکن باشد. به طور معمول، قيمت مسکن تابع بهاي تمام شده و کسر هزينه استهلاک است. اما اين مساله در محاسبه قيمت مسکن در ايران لحاظ نمي‌شود. به عنوان مثال، بعد از اتمام ساخت واحد‌هاي مسکوني، به ازاي گذشت هر سال، بايد از ارزش آن ملک استهلاک يک سال کسر شود، اين در حالي است که در ارزش‌گذاري ساختمان، بيش از درصد تغييرات نرخ تورم سالانه به قيمت مسکن افزوده مي‌شود و معمولا هزينه استهلاک از آن کسر نمي‌شود.
به گزارش اخبار رسمي ، براي برقراري تعادل در بازار مسکن دولت بايد ريسک نگهداري بدون استفاده واحدهاي ساختماني را تا حدي که زيان مالي متوجه مالکان آنها شود، بالا ببرد و برنامه‌ريزي و سياست‌گذاري جهت افزايش ساخت‌وساز مي‌تواند در اولويت‌هاي بعدي دولت در بخش مسکن قرار گيرد. اخذ ماليات از واحدهاي خالي مي‌تواند ابزاري کارا در روند هر چه حقيقي‌تر شدن قيمت در بازار مسکن باشد. با تصويب اخذ ماليات از واحد‌هاي خالي، هزينه مسکن افزايش پيدا مي‌کند و ورود آنها به بازار مصرف آغاز مي‌شود.


نظرات شما

ارسال دیدگاه

Protected by FormShield