بازار آریا

آخرين مطالب

بازار مسکن در سه‌راهی مقالات اقتصادي

بازار مسکن در سه‌راهی
  بزرگنمايي:

بازار آریا - «دنیای اقتصاد» مسیر معاملات ملک با تغییر وضعیت «ریسک غیراقتصادی» را بررسی می‌کند.
دنیای اقتصاد، مسیر معاملات ملک با تغییر وضعیت «ریسک غیراقتصادی» را بررسی می‌کند.
اتفاقاتی که در بازار مسکن 99 رخ داد در طول سه دهه اخیر بی‌سابقه بود. ظاهر «جهش قیمت ملک» در سال گذشته شبیه رخداد سال 86 است؛ اما دو تفاوت در نبض قیمت و معاملات مسکن پارسال وجود دارد که بیانگر رکوردزنی تاریخی جهش مسکن در سال 99 است. در سال‌جاری، سه مسیر مقابل بازار معاملات مسکن وجود دارد.
بررسی آماری تحولات بازار مسکن در سه دهه اخیر نشان می‌دهد: بازار مسکن در سال 99 با استناد به دو نشانه، یک تورم بی‌سابقه را تجربه کرده است. به گزارش «دنیای اقتصاد»، تا پیش از انتشار کارنامه بازار مسکن در یک‌سال 99، دو علامت جدی از وقوع یک رکورد بی‌سابقه در این بازار وجود داشت. این رکورد شامل دو جزء اصلی معاملات و قیمت بود. بازار مسکن از یک سو در سال 99، رکود کمترین حجم ماهانه معاملات مسکن را داشت. به طوری‌که در برخی ماه‌ها حجم معاملات به کمتر از 3 هزار فقره نیز رسید. علامت دیگر رکورد تورم ماهانه مسکن بود که به بیش از 5 درصد رسیده بود. به این ترتیب این انتظار از پیش از انتشار کارنامه یکساله وجود داشت که بازار مسکن به لحاظ رکود سنگین معاملات و جهش قیمت، یک رکورد بی‌سابقه را ثبت کرده است. با این حال در روزهای اخیر، همزمان با انتشار اطلاعات کارنامه تحولات یکساله بازار مسکن در سال گذشته، بر بی‌سابقه نبودن وضعیت این بازار تشکیک وارد شد. اطلاعات این کارنامه مشخص کرد میانگین قیمت مسکن در یک‌سال 99 معادل 23 میلیون و 865 هزار تومان بوده که نسبت به یک‌سال 98، بیش از 80 درصد رشد کرده است. رخدادی که وضعیت بازار مسکن در یکسال 99 را بی‌سابقه نشان می‌دهد اما به اعتقاد برخی بررسی آمار بلندمدت تحولات بازار مسکن نشان می‌دهد میانگین قیمت مسکن در سال 86 نیز مشابه سال گذشته معادل 80 درصد افزایش را تجربه کرده است. به این ترتیب این میزان رشد دست‌کم در 12 سال گذشته بی‌سابقه نبوده است. در این میان بررسی‌های «دنیای اقتصاد» حاکی از آن است که با استناد به دو نشانه، این شک در مورد «بی‌سابقه بودن تورم یک‌سال 99 بازار مسکن» مردود است.
نشانه نخست در مورد روند تورم فصلی بازار مسکن در دو سال 86 و 99 است. بررسی آمارهای منتشر شده نشان می‌دهد: در طول سال 86(از بهار تا زمستان) میانگین قیمت مسکن در شهر تهران معادل 20 درصد کاهش پیدا کرد. به طوری‌که در این سال، میانگین قیمت مسکن در بهار معادل یک میلیون و 700 هزار تومان و در زمستان معادل یک میلیون و 360 هزار تومان بود. درواقع تورم 80 درصدی یک‌سال 86 عمدتا به واسطه رشد قیمت در فصل اول آن بوده اما در طول سال، فصل به فصل روند تغییرات قیمت کاهشی بوده است. اما در سال 99، میانگین قیمت از بهار تا زمستان معادل 67 درصد رشد پیدا کرد. در بهار سال گذشته، معاملات با میانگین قیمت 17 میلیون تومان آغاز شد و با میانگین قیمت 28 میلیون و 600 هزار تومان در زمستان به کار خود خاتمه داد. روندی که بیانگر ثبت تورم ماهانه 7/ 6 درصدی در بازار مسکن سال گذشته بوده است. البته علاوه بر این نشانه، یک نشانه دیگر برای مردود بودن این شک وجود دارد. در دوره ابتدایی مورد مقایسه، جهش قیمت فقط در همان سال 86 رخ داد، در سال 87 خاتمه پیدا کرد و در سال 88 قیمت مسکن با 10 درصد کاهش، افت منفی پیدا کرد اما در این دوره طی سال‌های 97 تا 99 جهش مکرر قیمت وجود داشت. از این رو با استناد به این دو نشانه می‌توان گفت سال 99 برای بازار مسکن به لحاظ حجم معاملات و تورم در طول سه دهه اخیر بی‌سابقه بوده است.
حال سوال اینجاست که آیا این روند قرار است برای سال جاری یعنی 1400 نیز تداوم داشته باشد؟ یا اینکه عواملی برای تغییر مسیر بازار مسکن وجود دارد؟ بررسی‌ها حاکی از آن است که بازار مسکن به لحاظ حجم معاملات، رفتار خریدار و فروشنده و قیمت یک سال متفاوت را پیش رو دارد. در سال 1400 باتوجه به اینکه در ماه‌های اخیر بازیگردان اصلی بیرونی بازار مسکن، «ریسک غیراقتصادی» بوده می‌تواند سه مسیر متفاوت را پیش روی این بازار قرار دهد.
مسیر اول با «حل ریسک غیراقتصادی» رقم می‌خورد. مسیر دوم «ناامیدی از حل ریسک غیراقتصادی» است و سومین مسیر جو روانی «منتظر گشایش»(مابین خوش‌بینی و بدبینی) است.
در صورتی که ریسک غیراقتصادی، به طور قطعی تعیین تکلیف شود، روند کاهش قیمت مسکن آغاز می‌شود. به این شکل که ابتدا تورم ماهانه افت پیدا می‌کند، سپس کاهش قیمت اسمی و در مرحله آخر قیمت واقعی کاهش پیدا می‌کند. چراکه در صورت حل ریسک غیراقتصادی، انتظارات تورمی برای معاملات سفته‌بازانه رنگ می‌بازد و بلافاصله تورم ماهانه افت خواهد کرد. تقریبا اتفاقی شبیه آنچه در آبان ماه سال گذشته رخ داد و ماه بعد از آن، تورم ماهانه افت پیدا کرد. در سال گذشته، ریسک غیراقتصادی در نیمه پاییز فروکش کرد و تا ماه بعد از آن، مردم و فعالان اقتصادی امید داشتند نشانه‌های بیشتری در پی تغییر رئیس‌جمهور آمریکا رویت شود اما این خوش‌بینی در ماه‌های بعدی رنگ باخت. چراکه عاملی که می‌توانست کاهش ریسک غیراقتصادی را پایدار کند تعیین تکلیف برجام بود که چنین موضوعی اتفاق نیفتاده. به همین دلیل از اواسط زمستان شکل دیگری از انتظارات در بازارها از جمله بازار مسکن شکل گرفت که به نوعی همان جو روانی مابین مسیر اول و دوم بود. اما اکنون از ابتدای سال جاری، یک حس و برداشت جدید در فضای بازارها از جمله بازار مسکن به سمت خوش‌بینی شکل گرفته و همین امر منجر به ظهور علائم خفیف حضور فروشنده‌ها و بازگشت تدریجی خریداران به بازار شده است. کارشناسان معتقدند در صورتی که مسیر دوم یعنی «ناامیدی از حل ریسک غیراقتصادی» قطعی شود، فضای بازارها به شرایط قبل از آبان ماه سال گذشته باز‌می‌گردد و در این صورت همچون آن مقطع زمانی بازار مسکن تعقیب‌کننده بازار ارز و سهام می‌شود. به عنوان مثال در سال 98، بازدهی بورس 187 درصد بود و بازار مسکن به دنبال این بازار، معادل 60 درصد بازدهی را ثبت کرد. در سال 97 نیز بازیگردان اصلی انتظارات تورمی بود که موجب شد بازدهی بازار ارز 166 درصد و بازدهی بازار مسکن 70 درصد شود.
البته این وضعیت که بازار مسکن دنباله‌رو بازارهای دیگر باشد تا شهریور 99 نیز ادامه پیدا کرد. به طوری‌که آمار نشان می‌دهد بازدهی بازارها از ابتدا تا شهریور 99 به این ترتیب بوده است. بورس 211 درصد، ارز 70 درصد و مسکن 55 درصد. در مسیر دوم یعنی جو منتظر گشایش نیز افراد از یک‌سو به دلیل نداشتن انتظارات تورمی، به دنبال خرید و فروش‌های سفته‌بازانه نیستند و از سوی دیگر خوش‌بینی کامل به ثبات و پایداری ندارند. در چنین فضایی احتمالا تجربه زمستان 99 تکرار می‌شود. به این معناکه افراد بازاری را انتخاب می‌کنند که ریسک آن کم و بازدهی آن در بلندمدت بالا است. این موضوع به خوبی از روی آمار قابل توضیح است. در حالی‌که بازدهی ماهانه بازارها در دی 99 همه منفی بود بازار مسکن بازدهی مثبت را ثبت کرد. به طوری‌که بازدهی بورس منفی 20، ارز منفی 13 و سکه منفی 14 بود بازدهی ماهانه بازار مسکن در دی مثبت 2 ثبت شد. جالب آنکه بررسی روند بازدهی بازارها از ابتدای سال تا پایان بهمن 99 نیز حاکی از آن است که پس از بورس، بازار مسکن بازدهی 89 درصدی داشت و از بازار ارز و سکه عبور کرد.
در مجموع از آنجاکه در ماه‌های اخیر در میان متغیرهای بیرونی، ریسک غیراقتصادی بازیگردان اصلی است؛ اگر بررسی‌ها نشان دهد که مسیر محتمل، گزینه سوم باشد ، این برداشت وجود دارد که بازار مسکن به سمت تورم حرکت کند و تخلیه حباب اتفاق نیفتد. در این میان دو ابزار مهم وجود دارد که می‌تواند بازار مسکن را از این مسیر محتمل دور کند. اولین ابزار افزایش سود بانکی است که گزینه‌ای برای در امان نگه‌داشتن بازار مسکن از تورم است و دومین ابزار که توسط سیاست‌گذار بخش مسکن باید پیگیری شود افزایش هزینه‌های سفته‌بازی و سرمایه‌گذاری در این بازار از طریق ابزار مالیاتی است.

لینک کوتاه:
https://www.aryabazar.com/Fa/News/571311/

نظرات شما

ارسال دیدگاه

Protected by FormShield
مخاطبان عزیز به اطلاع می رساند: از این پس با های لایت کردن هر واژه ای در متن خبر می توانید از امکان جستجوی آن عبارت یا واژه در ویکی پدیا و نیز آرشیو این پایگاه بهره مند شوید. این امکان برای اولین بار در پایگاه های خبری - تحلیلی گروه رسانه ای آریا برای مخاطبان عزیز ارائه می شود. امیدواریم این تحول نو در جهت دانش افزایی خوانندگان مفید باشد.

ساير مطالب

حمله جنگنده‌های اسرائیلی به حومه دمشق

به صدا درآمدن آژیر هشدار در نزدیکی نیروگاه دیمونا

تخصیص ارز برای واردات نهاده های دامی از اسفند متوقف است

مسکن ارزان می‌شود

ماجرای تصویر مارمولک درون شکم مرغ چه بود؟

سارق شیک‌پوشی که فروشندگان را فریب می‌داد

استئونکروز فک چیست؟

پمپئو: کنگره، فشار حداکثری بر ایران را حفظ کند

کاهش 1.7 درصدی ارزش سهام عدالت

شناور صیادی در خرمشهر آتش گرفت

ملخ‌ها از بصره وارد ایران می‌شوند

تولید واکسن اسپوتنیک در البرز تا دو هفته آینده

شانه‌ای 5‌هزارساله از ایران

کاخ سفید: رویکرد بایدن در قبال ایران متفاوت است

گزارش جدید آژانس درباره تاسیسات غنی‌سازی نطنز

3سرنشین 206 در تصادف با تریلی در آتش سوختند

پرواز پهپادهای ایران برفراز ناو هواپیمابر آمریکا

مقایسه سرعت گوشی A72 با S10 سامسونگ

میزان رسمی واردات واکسن از گمرک فرودگاه امام خمینی اعلام شد

دست دولت در جیب سهامداران و یک سئوال از وزیر/ 7 درصد قدرتمند وارد بورس شدند

شرط بازگشت بورس به و نقش دو مولفه در وضعیت فعلی بازار

ابزار جدید تصویربرداری که در مغز کاشته می‌شود

آخرین امید مردم برای نجات از کرونا!

پُست خاص ظریف به مناسبت روز سعدی

اختلاف آمریکا و اسرائیل بر سر برنامه هسته‌ای ایران

نرخ سکه به 10 میلیون و 200 هزار تومان رسید

بانک مرکزی: صرافی‌های مجاز، می‌توانند رمزارز استخراج داخلی را بفروشند

تکذیب قاچاق واکسن کرونا از شمال عراق به ایران

برخی مواد غذایی مفید برای آقایان

مرد 53ساله در ظاهر زن جوان ژاپنی

بارداری تاثیری در افزایش احتمال ابتلا به کرونا ندارد

زیردریایی اندونزی با 53 خدمه گم شد

چرا نمی‌توان به آمریکا اعتماد کرد؟

هشدار فایزر نسبت به تولید و فروش واکسن‌ تقلبی

واکنش تروئیکای اروپایی به نتایج مذاکرات وین

وضعِ وخیم 35درصد از بستری‌هایِ کرونا در تهران

آمادگی آمریکا برای کاهش تحریم‌های ایران

واکسیناسیون 8میلیون ایرانی در فاز دوم علیه کرونا

پیش بینی قیمت دلار برای فردا 2 اردیبهشت

پایان اولین دوره پیش‌شتاب‌دهی در شتاب‌دهنده‌ی کهکشان

ضوابط خرید و فروش رمزارزها تصویب شد

استقبال آمریکا از نقش سازنده ایران در یمن

دو ماموریت محوری صد روزِ پایانی دولت روحانی

فراخوان جایزه تحقیقاتی مشترک

رونمایی محمد مهاجری از منبع مطلع «پرس‌تی‌وی»

هشدار پوتین: زیاد از حد با ببر روسیه گلاویز نشوید

ضوابط استخراج رمزارزها تصویب شد

قیمت محصولات ایران خودرو افزایش یافت

‌افطاری در حرم امام رضا‌ ویژه زائران

واکنش گلزار به شایعه دستمزد 18میلیاردی