بازار آریا

آخرين مطالب

بدترین دهه بازار مسکن مقالات اقتصادي

بدترین دهه بازار مسکن
  بزرگنمايي:

بازار آریا - دنیای اقتصاد /کارنامه چهار رئیس‌جمهور در «تامین مسکن» با دو خط‌کش «تورم ملکی» و «قدرت خرید» بررسی شد. نتایج این پایش،‌ ضمن معرفی دولت‌هایی که بازار مسکن در دوره آنها، «بدترین شرایط» و «بهترین وضعیت» را داشته است، یک راهنمای کلیدی در اختیار دولت سیزدهم قرار می‌دهد. طی 32 سال گذشته، هر زمان بحران قیمت مسکن باعث قفل خریدهای مصرفی شد، یک یا همه «سه متغیر بیرونی» ریشه اصلی نابسامانی بود. این راهنما با تشریح محرک‌های تورم مسکن،‌ حاوی «هشدار» به دولت بعدی است.
کارنامه چهار رئیس‌جمهور در تامین خانه زوج‌ها واکاوی شد. نتایج این واکاوی حاکی از آن است که بدترین دهه برای بازار مسکن در ده سال اخیر-بخشی از آن در دولت احمدی نژاد و هشت سال پایانی در دولت روحانی- رقم خورده است. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، کارنامه عملکرد 12 دولت پس از انقلاب در بخش مسکن بررسی شد. این بررسی نشان می‌دهد: بهترین دوره برای متقاضیان بازار مسکن به لحاظ تورم مسکن و قدرت خرید وام، دوره 8 ساله ریاست‌جمهوری محمدخاتمی و بدترین دوره هشت ساله، مربوط حسن روحانی بوده است. جالب آنکه بررسی دوره‌های چهارساله عملکرد دولت‌ها در حوزه مسکن، یک نتیجه متفاوت را به دست می‌دهد. این مقایسه نشان می‌دهد متقاضیان بازار مسکن به لحاظ پایین بودن تورم مسکن و قدرت خرید وام، طی دولت نخست سازندگی بهترین دوره را سپری کرده‌اند اما در این بخش از مقایسه، بازهم رتبه بدترین دوره به دولت دوم حسن روحانی-تدبیر و امید- طی سال‌های 96 تاکنون تعلق دارد.
برآیند افت و خیز کارنامه قیمت مسکن و نقش دولت‌ها در تخریب یا بهبود اوضاع این‌طور نشان می‌دهد که طی دوره 8ساله دو دولت مرحوم آیت‌الله هاشمی‌رفسنجانی(سال‌های 68 تا 75)، تورم سالانه مسکن 22 درصد بوده است. در این دوره، قیمت مسکن در فاصله ابتدا تا انتهای دولت 9/ 3 برابر شد. در این سال‌ها شاخص قیمت کالا و خدمات 8/ 5 برابر شده بود و یک میلیون و 300هزار واحد مسکونی به بازار عرضه شد. در این سال‌ها، مهم‌ترین سیاست مسکن دولت گسترش فیزیکی (افقی) شهرها، عرضه زمین، ساخت شهرهای جدید، انبوه‌سازی، توجه به قدرت خرید مسکن (تقاضای مصرفی) و توجه به دو سمت عرضه و تقاضا بود.
دوره دوم مورد بررسی به سال‌های 76 تا 83 باز می‌گردد. در دولت 8ساله سید محمد خاتمی تورم سالانه مسکن 19 درصد بود. در این دوره، قیمت مسکن از ابتدا تا انتهای دوره 8ساله، 7/ 3 برابر رشد کرد. تیراژ ساخت مسکن طی این سال‌ها به 2 میلیون و 100 هزار واحد مسکونی رسید. نکته جالب آنکه متوسط قدرت خرید تسهیلات مسکن در شهر تهران در دولت اول اصلاحات معادل 26 مترمربع و در دولت دوم اصلاحات معادل 16 مترمربع بود. مسکن استیجار، واگذاری زمین دولتی به انبوه‌سازان (مشارکتی)؛ توجه غالب به عرضه نیز مهم‌ترین سیاست‌ها و اهداف برنامه‌ریزی شده دولت برای بخش مسکن عنوان شد.

بازار آریا

نتایج کارنامه دولت مهرورز در بخش مسکن طی سال‌های 84 تا 91 نیز دربردارنده نکات مهمی است. طی 8 سال ریاست‌جمهوری محمود احمدی نژاد اگرچه حدود 5 میلیون واحد مسکونی (حدود 2 میلیون و 300 واحد در قالب خانه‌سازی دولتی و الباقی توسط بخش خصوصی) ساخته شد اما قیمت مسکن از ابتدای سال 84 تا پایان 91 معادل 7/ 4 برابر رشد کرد. تورم سالانه مسکن طی این سال‌ها به 25 درصد رسید و متوسط قدرت خرید تسهیلات مسکن در شهر تهران به سطحی پایین‌تر از 8سال دوره اصلاحات سقوط کرد. به طوری‌که متوسط قدرت خرید تسهیلات مسکن در شهر تهران در دولت نخست احمدی‌نژاد، معادل 18 مترمربع و در دولت دوم او معادل 9مترمربع شد. طرح مسکن مهر یکه‌تاز سیاست دولت محمود احمدی‌نژاد در بخش مسکن بود.
چهارمین دوره مورد بررسی به دو دوره ریاست‌جمهوری حسن روحانی مربوط می‌شود که به لحاظ بالا بودن تورم مسکن و قدرت خرید وام، بدترین دوره بوده است. جزئیات این کارنامه نشان می‌دهد: تورم سالانه مسکن 33 درصد و قیمت مسکن در انتهای سال گذشته(برابر با آخرین آمار رسمی موجود و در دسترس) نسبت به سال 92(آغاز دولت اول روحانی) 7/ 8 برابر شده است. در این سال‌ها نیز وام خانه اولی‌ها و مسکن ملی مهم‌ترین سیاست‌های بخش مسکن بودند که به شکل ناتمام اجرایی شدند.
به این ترتیب بدترین وضعیت بازار مسکن در دولت دوم روحانی و بهترین وضعیت بازار مسکن در دولت اول مرحوم آیت‌الله هاشمی‌رفسنجانی به لحاظ پایین بودن تورم مسکن و قدرت خرید وام، شکل گرفت. در عین حال، بدترین وضعیت بازار مسکن طی دوره 8ساله دولت‌ها مربوط به حسن روحانی و بهترین وضعیت این بازار طی دوره 8ساله مربوط به دولت سید محمد خاتمی می‌شود.
مشخص شدن بهترین و بدترین رتبه میان دولت‌های مختلف در این مقایسه، این سوال مهم را به وجود می‌آورد که آیا راز موفقیت یا عدم موفقیت دولت‌ها در کنترل جهش قیمت مسکن یا سلطه رکود و تورم بر این بازار، به سیاست‌ها و برنامه‌های اجرایی در هر دوره باز می‌گردد یا آنکه عوامل و پارامترهای دیگری در بروز این عملکرد موثر بوده‌اند؟
بررسی جزئیات کارنامه 32 ساله(از سال 68 تاکنون) دولت‌های مختلف در سیاست‌های بخش مسکن و اثرات آن بر بازار، پاسخ مشخصی به این سوال می‌دهد. پاسخ اولیه به این سوال منفی است. به این معنی که ردپای دو عامل بیرونی بر نتیجه کارنامه عملکرد دولت‌ها در بخش مسکن پررنگ‌تر از سیاست‌ها و برنامه‌های درون بخشی بوده است.
 درواقع بررسی این روند 32 ساله نشان می‌دهد وزن اصلی در جهت دهی به تورم مسکن، قدرت خرید مسکن و شرایط بازار را دو متغیر بیرونی بخش مسکن یعنی مجموعه تحولات غیراقتصادی و سیاست‌های پولی و ارزی دانسته‌اند. به‌طوری‌که در تمامی این سال‌ها تورم مسکن از دو ناحیه شامل تورم عمومی و شوک ارزی بیشترین اثرپذیری را داشته است. تحولات بازار مسکن در سال 86 شاهد مناسبی بر این ادعا است. در این مقطع زمانی تورم عمومی منجر به شارژ تورم مسکن و افزایش خریدهای سرمایه‌ای شد. هرچند در این سال، سیاست تثبیت ارزی در پیش گرفته شده بود، اما مجموعه سیاست‌های پولی و مدیریت اقتصادی به گونه‌ای برنامه‌ریزی شده بود که تورم عمومی دستخوش نوسانات زیادی شد. رشد قابل‌توجه تورم عمومی تا جایی پیشرفت که قیمت مسکن تحت تاثیر قرار دارد و تورم مسکن به میزان قابل‌توجهی رشد کرد.
علاوه بر این در دو مقطع زمانی دیگر نیز سیاست ارزی اجراشده به‌طور مستقیم و غیرمستقیم تورم در بازار مسکن را تحت تاثیر قرار داد. اولین دوره مربوط به اجرای سیاست تثبیت ارز در دهه 80 و پرش فنر ارزی در سال 91 بود. در این سال نرخ ارز 5/ 116درصد جهش کرد و به‌صورت مستقیم قیمت نهاده‌های ساختمانی را تحت تاثیر قرار داد؛ در عین حال به‌صورت غیرمستقیم نیز منجر به تحریک خریدهای سرمایه‌ای در بازار مسکن شد. دومین مقطع نیز به شوک ارزی سال 97، 98 و 99 باز می‌گردد که نرخ ارز 166درصد جهش پیدا کرد و شرایط بازار مسکن را تحت تاثیر قرار داد. البته در سال 97 در کنار شوک ارزی، انتظارات تورمی ناشی از بازگشت تحریم‌ها بر شرایط تورمی بازارها از جمله بازار مسکن تاثیرگذار بود.
نکته جالب دیگر در نتایج به‌دست‌آمده کارنامه عملکرد 12 دولت گذشته در بخش مسکن آن است که اگرچه بازار مسکن در هشت سال دولت سید محمد خاتمی بهترین وضعیت را برای متقاضیان داشته است، اما مرور برنامه‌ها و سیاست‌های اجرا‌شده از سوی دولت برای این بخش نشان می‌دهد که کمترین سیاست‌های کنترلی در این دوره اجرایی شده است. همان‌طور که اشاره شد مسکن استیجار و واگذاری زمین دولتی به انبوه‌سازان (مشارکتی) دو برنامه شاخص دولت برای بخش مسکن بود. در عین حال بدترین دوره بازار مسکن برای متقاضیان در دوره هشت ساله دولت حسن روحانی رقم خورد. در این سال‌ها نیز به جز یکی دو سال اخیر که برای ساخت مسکن ملی برنامه‌ریزی، سیاست و برنامه خاصی اجرایی نشد که قیمت مسکن طی این دوره 7/ 8 برابر شد. پس از آن نیز بدترین وضعیت به دوره هشت ساله دولت محمود احمدی نژاد تعلق دارد که قیمت مسکن از ابتدای سال 84 تا انتهای سال 91، 7/ 4برابر رشد کرد. این در حالی است که بیشترین تیراژ خانه‌سازی دولتی در دوره هشت ساله محمود احمدی نژاد اتفاق افتاد. میزان رشد قیمت مسکن در دوره هشت‌ساله محمد خاتمی معادل 7/ 3 برابر و در دوره هشت ساله مرحوم آیت‌الله هاشمی‌رفسنجانی نیز معادل 9/ 3 برابر بود.
در تمامی دوره‌ها، دولت‌های گذشته تاکنون این تصور را داشته که اگر عرضه مسکن افزایش پیدا کند، قیمت مسکن کاهش پیدا می‌کند، اما این فرضیه با بررسی برنامه‌ها و سیاست‌های اجراشده از سوی دولت‌ها کاملا زیرسوال می‌رود. به‌طوری‌که در دوره هشت‌ساله ریاست‌جمهوری محمد خاتمی، با وجود آنکه برنامه و سیاست خاصی اجرایی نشد، اما چون شرایط متغیر غیراقتصادی بیرونی و سایر شرایط اقتصاد کلان کشور مناسب بود، سرمایه‌گذاران ساختمانی به ورود به بخش مسکن تمایل داشتند و در مقابل با وجود حجم بالای خانه‌سازی دولتی در دوره محمود احمدی‌نژاد، یکی از بالاترین میزان رشد قیمت مسکن در آن دوره رقم خورد.
در این میان مروری بر چگونگی اثرگذاری متغیر بیرونی بر روند بازار مسکن این موضوع را به خوبی روشن می‌سازد. در دوره سازندگی، کشور در جریان بازسازی پس از جنگ و موعد بازپرداخت وام‌های خارجی قرار داشت که به شکل تنگنای مالی در کنار تنگنای ارزی بروز کرد. در دوره اصلاحات نیز متغیر غیراقتصادی از هر حیث (نه جنگ، نه تحریم)، به ترزیق «امیدواری و خوش بینی در بازار مسکن» انجامید و باعث ثبت بهترین دوره در بازار مسکن شد. تا اینکه در دوره هشت‌ساله دولت مهرورزی، رشد قابل‌توجه درآمدهای نفتی باعث بروز بیماری هلندی و تشدید تورم عمومی در کنار تبعات تثبیت نرخ ارز شد و نهایتا اینکه قیمت مسکن از دو محل تورم عمومی و شوک ارزی جهش کرد. نهایتا در دوره تدبیر و امید، شوک ارزی در کنار تحریم و کاهش درآمد نفت و عدم سیاست‌گذاری صحیح پولی باعث جهش بی‌سابقه قیمت مسکن شد.
برآیند بازار مسکن طی 32 سال گذشته یک نتیجه مشخص دارد و آن اینکه بازار مسکن بیش از آنچه از سیاست‌های درونی بازار، تاثیر بگیرد، از «متغیرهای غیراقتصادی و اقتصادی بیرونی» اثر می‌پذیرد.‌ بنابراین دولت‌ها برای ساماندهی این بازار و جلوگیری از تورم افسارگسیخته در آن، نمی‌توانند به اجرای برنامه‌های تک‌بعدی همچون تحریک عرضه یا فقط تحریک تقاضا اکتفا کنند. از این رو کارشناسان اقتصادی و بازار مسکن پیشنهاد می‌دهند دولت آینده برای ساماندهی این بخش، باید «بهبود شرایط بیرونی بازار مسکن» را در اولویت قرار دهد و برای بازار مسکن «توجه دو طرفه به عرضه و تقاضا و همچنین اخذ مالیات سالانه از مالکان» را در دستورکار فوری قرار دهد.

لینک کوتاه:
https://www.aryabazar.com/Fa/News/597443/

نظرات شما

ارسال دیدگاه

Protected by FormShield
مخاطبان عزیز به اطلاع می رساند: از این پس با های لایت کردن هر واژه ای در متن خبر می توانید از امکان جستجوی آن عبارت یا واژه در ویکی پدیا و نیز آرشیو این پایگاه بهره مند شوید. این امکان برای اولین بار در پایگاه های خبری - تحلیلی گروه رسانه ای آریا برای مخاطبان عزیز ارائه می شود. امیدواریم این تحول نو در جهت دانش افزایی خوانندگان مفید باشد.

ساير مطالب

آغاز عملیات اجرایی 16 هزار مگاوات نیروگاه جدید در کشور

برنامه‌های صادرات و افزایش سرمایه یک شرکت بورسی

مرغ چقدر گران شد؟

چرا سهم انرژی‌های تجدیدپذیر در ایران ناچیز است؟

دستور اژه ای به سازمان بازرسی کل کشور درباره روند کاری شورای رقابت

روز قرمز بازارها

سهام عدالت ارزان شد

کارگزاری‌های بورس چقدر وام گرفتند؟

7 غلط رایج در بورس که نباید آن را تکرار کرد

حمایت از صادرکنندگان جهت کاهش هزینه‌های حضور در بازار‌های هدف

قیمت جهانی طلا امروز 1400/05/11

کاهش قیمت سیمان تایید شد

میزبانی همه داده‌های دولتی در داخل کشور

رشد 100 درصدی قیمت آهن نسبت به سال 99

تلاش کردیم بابک زنجانی جدیدی درست نشود

نحوه سهامداری بانک المستقبل و تکذیب ادعای پولشویی 12 بانک بورسی و دولتی

ذوق زدگی معاون بورس از آمار پذیرش شرکت ها و ادامه فرار از پاسخ گویی !

عملیات بازارگردانی یکساله سهم فرابورسی از فردا آغاز می شود

رفع گره معاملاتی از 3 شرکت + توقف دو نماد برای مجمع سالانه و فوق العاده

بیت کوین در کانال 40 هزار دلار دوام نیاورد

«انریکه مورا» در مراسم تحلیف رئیسی

کره شمالی ویدیویی از شلیک موشک منتشر کرد

آفرود جذاب و خشن فولکس‌واگن رونمایی شد

شرایط بهشت زهرا غیرقابل تصور است

آمریکا: ایران با پاسخ جمعی مواجه خواهد شد

خارج‌شدن کشتی به گل نشسته ایران در آستراخان

سیلاب بی‌سابقه در آوج سه فوتی برجای گذاشت

واکنش روحانی به ادعای مردمی نبودنش

پایان تلخ یک کمدین با قتل!

حسن روحانی از فردا چه مسئولیت و سمتی دارد؟

منابع چربی‌های سالم مفید برای بدن

جریان صدر: از تصمیم تحریم انتخابات بازنمی‌گردیم

فوت ٣6هزار تن از مردم تهران به دلیل کرونا

تکذیب خبر درگذشت ارشا اقدسی

کلاهبرداری با فروش تجهیزات اینترنت ماهواره‌ای

پناهیان خواستار محاکمه روحانی شد!

زمان ورود محموله سرم تزریقی به کشور

ببینید داریم تو کرونا غرق میشیم!

محمدبیگی: طرحی به نام اجرای فیلترینگ نداریم

4 کشته در تصادف تریلی با پیکان وانت

مرگبارترین زیردریایی‌های جهان در نزدیکی انگلیس

سامانه نوبت‌دهی واکسن برای خبرنگاران باز شد

زلزله 4.6 ریشتری در خراسان‌جنوبی

کنایه روسیه به اتهام‌زنی متناقض علیه ایران

رونمایی از گوشی‌های پرچم‌دار گوگل

قاچاق سوخت در سه مرز اصلی کشور متوقف شد

تا حالا مسکن مهر ویلایی 300 متری با حیاط باغچه‌ای دیده بودید؟

مصرف بنزین در کشور رکورد زد

از کجا بدانیم قیمت سهامی که می‌خریم ارزنده است؟

لایحه دائمی شدن همسان‌سازی حقوق بازنشستگان تقدیم مجلس شد